土地路線価格
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路線価 (2023) 愛媛県新居浜市若水町1-甲535-10 坪・平米

2023
路 線 価
愛媛県 新居浜市
愛媛県新居浜市若水町1丁目甲535番10 (新居浜)
  • 周辺状況: 商業地 (小規模小売店舗が多い既成商業地域)
  • 新居浜駅 から 3000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
10万2,486
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛媛県 新居浜市愛媛県新居浜市若水町1丁目甲535番10
価格時点 2023
駅名 新居浜駅 から 3000m
路線価
1坪当たり 1坪 10万2,486
1平米当たり 1平米 3万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
502万
(132 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 12万5,628
1平米 3万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月08日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
503万
(132 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 12万5,959 円/坪
1平米 3万8,100 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は、新居浜市内の既成商業地域を中心とする商業地域の圏域。需要者の中心は、地場の中小事業者だが、新規店舗の出店はほとんどない。大型ショッピングセンターや幹線道路沿いの路線商業地域に商業地域の中心が移動した影響から、既成商業地域のうちでも、とりわけアーケード商店街の衰退傾向が著しい。取引が少なく、取引される価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(2) 同一需給圏は、新居浜市内の既成商業地域一円である。需要者の中心は、市内の個人事業者等が大半を占め、同一需給圏外からの需要は少ない。小売店舗を中心とした登り道アーケード商店街に位置するが、商圏の移行や後継者不足、収益性の低下等により空き店舗が多く需要は弱い状況が続いている。既成商業地の取引が非常に少なく、広域的な商業地で取引される価格帯は面積等の点で様々であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  衰退傾向が著しいアーケード商店街であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格を試算することができなかった。また、自己使用の店舗が多く、賃貸店舗の市場は限定的で、個別性が強い。取引市場では、自己使用目的での取引が中心になっており、市場参加者の属性を踏まえると、取引価格の水準を重視して価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(2) 近隣地域は若水町1丁目に位置する小売店舗が多い既成商業地域であるが、アーケード商店街であり、周辺地域を含めても適切な賃貸事例は乏しく、収益価格は試算出来なかった。他方、地域的に自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に前年価格からの変動を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 新居浜駅北西方
距離 3000 m
土地の状態
土地面積 39.9 坪 (132 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 事務所
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模小売店舗が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 8.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新居浜市愛媛県新居浜市若水町1丁目甲535番10
標準地の範囲
40 m
西 80 m
80 m
140 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 15 m
面積 135 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない。
街路 8.4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗経営者の高齢化、後継者不足等により、空店舗率は高水準で推移している。アーケード商店街の衰退傾向は顕著であり、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。

(2)空き店舗等が多く見られるアーケード商店街内の既成商業地であり、中心商業地域の移行、後継者不足、収益性の低下等の影響により、周辺の住宅地価格よりも低い地価水準に下落していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 12万5,628
1平米 3万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 12万5,959
1平米 3万8,100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 12万5,628
1平米 3万8,000
前年から次年への変動率 -2.8 %
2022年
1坪 12万9,265
1平米 3万9,100
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 12万5,959
1平米 3万8,100
前年から次年への変動率 -2.6 %
2019年
1坪 12万9,265
1平米 3万9,100
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1) 県外資本の出店は、コロナ禍の影響等からやや低調。出店に際しては借地が多く、地元個人事業者の投資意欲は総じて低い。

(2)住友関連企業の景況は安定しつつも資源高により先行き不透明である。不動産市場は改善傾向も認められるが、総じて二極化・選別化が進んでいる。

地域要因
(1) 市中心部のアーケード商店街で、空店舗率が高止まりしており、衰退傾向に歯止めがかからない。

(2)既成のアーケード商店街に位置し、郊外での量販店出店増により商業地域の中心が移行したため、繁華性は低下しており地価下落傾向が続いている。

個別的要因 (1) 個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K2
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 新居浜市
地域 愛媛県新居浜市若水町1丁目甲535番10
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
3万2,127 円/平米
10万6,212 円/坪
推定価格 平米
3万5,920 円/平米
11万8,752 円/坪
標準価格 平米
3万7,850 円/平米
12万5,132 円/坪
査定価格 平米
3万7,900 円/平米
12万5,297 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 3.4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K2
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 新居浜市
地域 愛媛県新居浜市若水町1丁目甲535番10
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
4万3,592 円/平米
14万4,115 円/坪
推定価格 平米
4万6,264 円/平米
15万2,949 円/坪
標準価格 平米
3万7,952 円/平米
12万5,469 円/坪
査定価格 平米
3万8,000 円/平米
12万5,628 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K2Y
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 新居浜市
地域 愛媛県新居浜市若水町1丁目甲535番10
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
4万529 円/平米
13万3,989 円/坪
推定価格 平米
4万1,258 円/平米
13万6,399 円/坪
標準価格 平米
3万8,061 円/平米
12万5,830 円/坪
査定価格 平米
3万8,100 円/平米
12万5,959 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K2Y
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 新居浜市
地域 愛媛県新居浜市若水町1丁目甲535番10
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
3万4,799 円/平米
11万5,045 円/坪
推定価格 平米
3万5,129 円/平米
11万6,136 円/坪
標準価格 平米
3万7,855 円/平米
12万5,149 円/坪
査定価格 平米
3万7,900 円/平米
12万5,297 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 336
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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