路線価 (2023) 愛媛県新居浜市徳常町甲590-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 新居浜市愛媛県新居浜市徳常町甲５９０番４
価格時点	2023 年
駅名	新居浜駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	884万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	883万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円／坪 1平米 5万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね新居浜市中心部の商業地の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者が多く、市場参加者の取引動機は地縁的、人的な性格が強い。また、既成市街地で新たに出店する事業所は少なく、商業中心の移行等により繁華性及び収益性は低下傾向にある。標準地周辺では取引が少なく事情を含む事例も見受けられるため、広域的な商業地で取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は新居浜市の商業地域全域である。特に価格牽連性を有するのは既成の商業地域である。主たる需要者は新居浜市内の個人事業者であるが、郊外の大型店舗、ネット通販等への顧客シフトの影響で繁華性、収益性は低下してきており土地需要は弱い状況である。取引件数は少なく、取引の価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格について、要因比較等は適正に行われ、実証的な価格を得た。収益価格については、地域内は自用店舗が多く商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度が低いため低位に求められた。したがって、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、収益価格を参酌しつつも、実証的で信頼性の高い比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺においては、自己使用目的の取引がほとんどで、収益目的の商業用不動産の取引はあまり見受けられず、収益価格の信頼性は低い。比準価格は規範性のある事例から信頼性のある価格を得たものと判断される。したがって、比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、前年価格からの変動率及び代表標準地価格との均衡等に留意し、検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新居浜駅　北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、医院等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新居浜市愛媛県新居浜市徳常町甲５９０番４
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は市の中心部に近接する既成商業地域である。商圏の移行、ネット通販の台頭、後継者不足等による商業収益性の低下、更には新型コロナの影響等もあり、地価は今後も下落基調で推移するものと予測する。 (2)市中心部に近い既成商業地域で、郊外の大型店舗、ネット通販等の影響で、商業収益性は低下すると予測する。地価は新型コロナの影響等もあり底値を模索しながらも、下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,202円 1平米 5万3,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住友系企業の業況は、概ね堅調に推移しているものの、原材料費、資源価格の上昇等の影響により、先行きが不透明である。 (2)住友系企業の業況は概ね安定しているが原材料費の高騰で先行不透明。地価動向は市中心部と郊外部とに二極化するとともに下落傾向が継続している。
地域要因
(1)市中心部の既成商業地域に位置している。周辺でビジネホテルが建設され、ここ最近の地価は、底値を模索しながら緩やかな下落傾向で推移している。 (2)既成商業地域であるが、令和２年１１月、近隣地域周辺でビジネスホテルが新築オープンした。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市徳常町甲５９０番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,592 円／平米 14万4,115 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,264 円／平米 15万2,949 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,047 円／平米 17万8,679 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市徳常町甲５９０番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万529 円／平米 13万3,989 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,258 円／平米 13万6,399 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,963 円／平米 17万5,096 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市徳常町甲５９０番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,011 円／平米 10万9,134 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,463 円／平米 16万3,525 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,531 円／平米 17万6,973 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市徳常町甲５９０番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,871 円／平米 19万4,628 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,880 円／平米 19万1,351 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,993 円／平米 17万8,501 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情