路線価 (2023) 愛媛県西条市小松町南川字御手洗甲130-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市小松町南川字御手洗甲１３０番１
価格時点	2023 年
駅名	伊予小松駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	593万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	596万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円／坪 1平米 2万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小松小学校区を中心として、旧小松町及びその周辺部における住宅地域である。需要者の中心は旧小松町在住で３０～４０歳代の一次取得者であるが、旧西条市中心部が通勤圏内であり旧西条市在住の一次取得者からの需要もやや認められる。近隣地域は旧小松町中心部に比較的近く、生活利便性は比較的高いが、建築費上昇の影響もあり土地需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額４００～６００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね旧小松町及びその周辺の標準住宅地域である。需要者の中心は旧小松町に居住する一次取得者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内において需要を喚起するような開発は殆ど無く、人口減少や高齢化、空き家の増加等の要因から地価は下落傾向にある。小松町内の取引は少なく、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではあるが、土地のみで４００～６００万円程度の価格帯が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小松地区中心部に比較的近い戸建住宅地域である。比準価格は同一の小学校区内を中心として地域的類似性の高い規範性に優れる事例を採用し、実証的な価格が求められた。収益価格については周辺地域にはマンション等の収益物件も散見されるが、賃貸慣行は未成熟であり求められなかった。地域の不動産市場においては自用目的の取引が主であることから、実証的な比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格については、地域性の類似した規範性の高い事例を採用し、実証的な価格を試算し得たものと考える。収益価格については、周辺地域においては賃貸市場の成熟の程度が低く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため試算を断念した。よって代表標準地との検討も踏まえた上で、信頼性の高い事例を基礎とする実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊予小松駅　西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市小松町南川字御手洗甲１３０番１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	16 m
面積	270 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動要因はないものの、人口及び世帯数の減少傾向が続いており、建築費上昇の影響が土地価格の総額に影響を与えるものと思料され、住宅地需要力の低下傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域は西条市郊外の旧小松町の住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。住宅地の需要は弱含んでおり、地価は若干の下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製造業を中心とした西条市の経済動向は概ね安定した傾向にあるが、人口の減少傾向が続いており、建築費等の上昇傾向から宅地需要は弱含みである。 (2)新型コロナの影響は弱まったが、諸物価高騰等により、主要産業である製造業等の先行きの不透明感は続いている。市域の不動産需要は全体的に弱い。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見受けられないが、景気低迷及び建築費の上昇傾向による影響から住宅地需要は弱く、地価は下落基調が続いている。 (2)地域要因に特段の変動要因はない。旧小松町では、高齢化・人口減少等を反映して土地需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市小松町南川字御手洗甲１３０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,299 円／平米 7万3,720 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,504 円／平米 7万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,594 円／平米 7万4,696 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市小松町南川字御手洗甲１３０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,796 円／平米 6万5,446 円／坪
推定価格 平米 坪	2万430 円／平米 6万7,542 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,596 円／平米 7万1,396 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市小松町南川字御手洗甲１３０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,906 円／平米 9万8,869 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,535 円／平米 8万7,725 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,757 円／平米 7万5,235 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市小松町南川字御手洗甲１３０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,262 円／平米 7万292 円／坪
推定価格 平米 坪	2万15 円／平米 6万6,170 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,116 円／平米 7万3,115 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情