路線価 (2023) 愛媛県西条市福武字出晴甲890-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市福武字出晴甲８９０番３４
価格時点	2023 年
駅名	伊予西条駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	653万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,404 円 1平米 3万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	653万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,404 円／坪 1平米 3万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧西条市郊外における戸建住宅地域と判断した。需要者の中心は、同地域内に居住している３０代～４０代の一次取得者である。宅地供給については、開発業者による新規の小規模分譲地が散見される状況にあり、完売までには若干の期間を要するものの、需給のバランスは概ね均衡している。近隣地域及び周辺地域における需要の中心は、土地で５００万円～８００万円程度が市場の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね旧西条市東部郊外の住宅地域。需要者の中心は西条市に居住する３０～４０代の一次取得者が多い。郊外に位置し生活利便性はやや劣るが、価格帯が安く当該価格帯を選好する需要者層も多いため需要は比較的堅調である。しかしながら人口減少などによる根幹的問題に加えコロナ禍の影響により地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額５００万円～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、広範囲ではあるが地域性の類似した規範性の高い事例を採用し、実証的な価格を試算し得た。収益価格については、周辺地域においては賃貸アパート等はほとんど見られず、賃貸市場の成熟の程度が低く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため試算を断念した。よって代表標準地との検討も踏まえた上で、信頼性の高い事例を基礎とする実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺では、市場での取引は自用目的がほとんどである。収益は事業収支の観点から共同住宅建築目的の土地取引は非現実的であり、収益価格は適用しなかった。比準価格の試算においては信頼性の高い多くの事例を収集でき、比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予西条駅　東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市福武字出晴甲８９０番３４
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．３ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	田園居住地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西条市郊外の戸建住宅地域として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。住宅地の需要は弱含みであり、地価は弱い下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。 (2)西条市郊外部の戸建住宅地域として今後とも現状を維持するものと予測する。市内では人口減少による根幹的問題により二極化が進んでいるが今後も地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万2,404 円 1平米 3万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,404 円 1平米 3万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は弱まったが、諸物価高騰等により、主要産業である製造業等の先行きの不透明感は続いている。市域の不動産需要は全体的に弱い。 (2)人口減少という根幹的問題があり、さらにコロナ禍や物価高により飲食業などをはじめ幅広い業種で負の影響を受けている。
地域要因
(1)西条市郊外の住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はない。需要は弱含みであり、当該地域の地価は若干の下落傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動はない。住環境は良好だが、一般的要因の影響を受け地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市福武字出晴甲８９０番３４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,999 円／平米 13万8,849 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,375 円／平米 13万6,786 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,945 円／平米 11万5,528 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市福武字出晴甲８９０番３４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,076 円／平米 8万2,901 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,285 円／平米 11万3,346 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,935 円／平米 10万8,883 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市福武字出晴甲８９０番３４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,298 円／平米 12万3,307 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,037 円／平米 12万2,444 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,951 円／平米 10万8,936 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市福武字出晴甲８９０番３４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,411 円／平米 11万457 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,816 円／平米 10万8,490 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,692 円／平米 11万1,386 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情