路線価 (2023) 愛媛県西条市西泉字戊新田甲9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４
価格時点	2023 年
駅名	石鎚山駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	709万 円 (381 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	709万 円 (381 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円／坪 1平米 1万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西条市郊外部における戸建住宅地域である。近隣地域及びその周辺類似地域は田園地帯に隣接した住宅地域であり、需要者の中心は同地域内に居住している３０～４０歳代の一次取得者である。宅地供給は開発業者による新規の分譲地は殆ど無く、既存の中古建物等の売買が主体となっている。住宅地としての人気がやや低い地域であり、需要は弱く、地価は弱含み傾向が続いている。需要の中心は宅地総額で５００～８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は西条市郊外部の住宅地域を包含する圏域である。当該地域及びその周辺地域における需要者の中心は圏域内の地縁血縁のある者に概ね限定され、圏域外からの流入需要はほとんど認めらず土地需要は弱い。供給は既存住宅が中心で住宅地の新規分譲は殆ど見受けられない。取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯及び取引規模は見出し難い状態であるが、土地のみで６万円／坪前後の物件が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、広範囲ではあるが地域性の類似した規範性の高い事例を採用し、実証的な価格を試算し得たものと考える。収益価格については、周辺地域においては賃貸アパート等はほとんど見られず、賃貸市場の成熟の程度が低く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため試算を断念した。よって代表標準地との検討も踏まえた上で、信頼性の高い事例を基礎とする実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は農家住宅等を主体とする住宅地域で、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石鎚山駅　北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	115.2 坪 (381 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	28 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	田園居住地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)田園地帯に隣接した住宅地域であり、宅地開発も見られず今後も現況の住宅環境が維持されていくものと思料する。住宅地の需要は弱く地価は下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。 (2)当該地域は西条市郊外部の農家住宅を主体として一般住宅も見られる住宅地域で、今後も現状の居住環境が維持されるものと予測する。地域の土地需要は弱く地価は当面下落傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は弱まったが、諸物価高騰等により、主要産業である製造業等の先行きの不透明感は続いている。市域の不動産需要は全体的に弱い。 (2)西条市の人口は減少傾向。市内中心部の利便性の高い地域の需要は概ね堅調であるが、旧集落、郊外地域に対する需要は総じて弱含みである。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。市街地中心部から距離のある田園地帯に隣接した住宅地域であり、人口の減少傾向も強く住宅地需要は弱い。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、郊外部の宅地需要は弱く地価はやや下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,481 円／平米 5万4,486 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,236 円／平米 5万3,676 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,060 円／平米 5万9,706 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,043 円／平米 4万6,426 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,233 円／平米 5万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,294 円／平米 6万480 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,029 円／平米 4万9,686 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,549 円／平米 5万4,711 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,027 円／平米 5万9,597 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,663 円／平米 6万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,565 円／平米 6万4,682 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,234 円／平米 6万282 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線道路沿線地区
特別な事情