路線価 (2023) 愛媛県西条市喜多台463-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市喜多台４６３番９
価格時点	2023 年
駅名	壬生川駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	435万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	435万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円／坪 1平米 2万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西条市のうち旧東予市地区における戸建住宅地域であると判断した。需要者の中心は、同地域内に居住している３０～４０歳代の一次取得者である。宅地供給は開発業者による新規の小規模分譲地の他、既存の中古建物付きの売買も見られる。景気低迷や建築費上昇の影響も見受けられ、宅地供給に比し需要力は弱い状況で、地価水準も下落傾向が続いている。需要の中心は宅地総額で４００～６００万円程度となっており、それを超えると市場性は劣る。 (2) 同一需給圏は概ね旧東予市を中心とした西条市西部の住宅地域一円。需要者の中心は旧東予市に居住する３０～４０代の一次取得者である。旧東予市は旧西条市に比べ人口減少率が大きく根幹的な問題を抱えている。一方で、近年主要地方道壬生川丹原線沿いに大型店舗が増加し生活利便性は向上した。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額４００万円～６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 西条市西部地区において最近において取引された、住宅地事例を精査して求められた比準価格の信頼性は高いものと思料する。収益価格については、周辺では賃貸アパートも見られるが、戸建住宅の取引が市場の中心であり、画地規模も小さく共同住宅等を想定する事が非現実的な為、収益価格の試算が出来なかった。従って、周辺地域における標準地の公示価格等の均衡を考慮しつつ、実証的な市場性を具現化した比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺では、市場での取引は自用目的がほとんどである。また標準地は共同住宅を想定するには規模が小さく収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格の試算においては信頼性の高い多くの事例を収集でき、比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。従って、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	壬生川駅　北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市喜多台４６３番９
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．３ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とした地域であり地域要因に大きな変化は認められず、現況の住宅環境が維持されていくものと思料する。住宅地需要力は弱いままであり、建築費上昇傾向を考慮すると地価下落基調が暫く続くと予測する。 (2)西条市郊外の住宅地として今後も現状を維持するものと考える。旧東予市内の住宅地需要は弱く、人口減少による根幹的問題等により今後も地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製造業を中心とした西条市の経済動向は概ね安定した傾向にあるが、人口の減少傾向が続いており、建築費等の上昇傾向から宅地需要は弱含みである。 (2)人口減少という根幹的問題があり、さらにコロナ禍や物価高により飲食業などをはじめ幅広い業種で負の影響を受けている。
地域要因
(1)市街地中心部から遠く、旧東予市における住宅地域であり、人口の減少傾向も強く住宅地需要力は弱い。依然として地価はやや下落傾向にある。 (2)旧東予市の中では比較的利便性の高い住宅地であるが、地縁的需要に限定される傾向で、さらに一般的要因の影響が加わり地価は下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市喜多台４６３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,956 円／平米 9万2,423 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,322 円／平米 8万3,715 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市喜多台４６３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,225 円／平米 8万6,700 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,446 円／平米 9万4,042 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,766 円／平米 8万5,182 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市喜多台４６３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万246 円／平米 6万6,933 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,330 円／平米 8万435 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,257 円／平米 8万194 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市喜多台４６３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,219 円／平米 8万3,374 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,054 円／平米 8万9,441 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,483 円／平米 8万941 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情