路線価 (2023) 愛媛県西条市丹原町今井471-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市丹原町今井４７１番２
価格時点	2023 年
駅名	壬生川駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	303万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	303万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円／坪 1平米 2万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧丹原町商業地域を中心として周辺の路線商業地域も含め広範囲に及ぶ。需要者は、旧丹原町に地縁を有する個人事業者が中心である。近隣地域における需要は、小売業等は郊外路線商業地の大型店舗による販売にシフトしている結果、既存の商店街に対する需要は減退している。需要の中心となる価格帯（総額）は、規模のバラツキが目立ち、明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、西条市西部郊外の商業地域と判定した。需要者の中心は、西条市丹原地区・壬生川地区の個人事業主及び地元の法人等である。地域の人口減少、少子高齢化等の構造的な問題がある中で、既存の商業地域は衰退傾向が進んでおり、周辺の商業地の土地需要は弱含んでいる。周辺の土地取引件数は少なく、取引の事情を含むものも多いことから、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 衰退化傾向の商業地域であり、収益物件の取引はほとんど見られず、適切な賃貸市場が存しないことから収益還元法は適用できなかった。一方、本件では、同一需給圏において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では自用の店舗が中心で、賃貸市場が未成熟であり、店舗の賃貸事例がほとんどないことから収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、西条市郊外部の商業地の事例を収集でき、取引市場の実態を反映した実証的な価格が試算された。自用目的の取引が大部分の地域のため、市場動向を重視した価格決定が一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	壬生川駅　南西方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗が見られる近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市丹原町今井４７１番２
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	14 m
面積	133 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丹原町の既成商業地域であるが商業地需要が郊外大規模地にシフトしており、当分の間地価は下落していくと判断する。 (2)旧来からの既成商業地域であり、幹線道路沿線への大型店舗の進出により、顧客が減少し、衰退傾向にある。また、地域経済の先行きが不透明な影響もあり、地価は下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少という根幹的問題があり、さらにコロナ禍や物価高により飲食業などをはじめ幅広い業種で負の影響を受けている。 (2)原材料価格高騰等の影響により、製造業等を中心とする西条市の地場産業の業況は、先行き不透明な状況が続いている。
地域要因
(1)郊外大型店舗に顧客は流出し、経営者の高齢化、後継者難の影響もあり、経営力が低下している。当該地域の衰退傾向は顕著である。 (2)特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域は衰退傾向が進んでおり、地価水準は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市丹原町今井４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,841 円／平米 2万9,228 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,677 円／平米 5万5,134 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,423 円／平米 7万7,436 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市丹原町今井４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,166 円／平米 4万6,833 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,126 円／平米 7万9,761 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,131 円／平米 7万6,471 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市丹原町今井４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,897 円／平米 3万9,331 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,954 円／平米 6万5,968 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,433 円／平米 7万857 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市丹原町今井４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,183 円／平米 7万9,949 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,542 円／平米 9万4,360 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,545 円／平米 7万4,534 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情