路線価 (2023) 愛媛県西条市大町字弁財天706-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市大町字弁財天７０６番７
価格時点	2023 年
駅名	伊予西条駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,819 円 1平米 7万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,819 円／坪 1平米 7万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西条市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は西条市内の法人や個人事業者である。近隣地域は西条駅近くに位置し利便性は高いが、店舗の需要は郊外の大規模複合商業施設へ移行しており、市内中心部及びその周辺は繁華性が衰退化傾向にある。商業地については土地の取引も少ないうえ、隣地買収や関係者間の事例が比較的多く、需要の中心となる価格帯は把握しにくいが、土地のみで８０，０００円／㎡程度であると判断した。 (2) 同一需給圏は市内中心部の商業地域一円である。想定される需要者は県内の法人・個人が中心であるが、県外資本も含まれる。中心商業地における市場参加者の投資マインドは低く需要自体が弱い。駅前通りから、駐車場が確保できる広い画地を求めて郊外に移転する事務所等も見られ、やや強めの下落が続いている。取引きの価格帯はまちまちであり、その件数も少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状態にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は商業地の事例収集により、現実の市場動向を反映した規範性の高い価格を求めることができた。収益価格については、賃貸需要が弱い事から市場も未成熟であり、低めに試算されており信頼性が劣る。自用目的の取引が多い地域のため、新型コロナの影響を含む市場動向を重視した価格決定が一般的と認められることから、比準価格を重視し、収益価格を参考程度に留め、広域的な商業地の公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は西条市中心部の比較的繁華性の高い商業地域である。比準価格は地域的類似性の高い事例を中心に信頼性のある価格を得たものと思料する。収益価格は、地域内は未だ商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度が低いため低位に求められた。土地需要者は周辺の取引相場を主要な指標としていることも勘案し市場実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、前年価格との変動率に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予西条駅　北方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市大町字弁財天７０６番７
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	27 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前通りの中心部商業地域であるが、郊外部に出店した大型商業施設へ顧客が移行しつつある。コロナ禍により中心部商業地への流動人口の低迷もあったが、ウィズコロナへの意識変化もありやや回復しつつある。 (2)市中心部の商業地域であるが、商業地の需要は郊外幹線道路沿線を中心とした画地の大きい路線商業地へ移行している。当該地域における市場参加者のマインドは低調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万3,819 円 1平米 7万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万3,819 円 1平米 7万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万3,819円 1平米 7万9,800円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万3,819円 1平米 7万9,800円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製造業を中心とした西条市の経済動向は概ね安定した傾向にあるが、人口の減少傾向が続いており、建築費等の上昇傾向から宅地需要は弱含みである。 (2)新型コロナの影響は弱まったが、諸物価高騰等により、主要産業である製造業等の先行きの不透明感は続いている。市域の不動産需要は全体的に弱い。
地域要因
(1)商業地の需要が郊外に移行しているなどの影響を受け、店舗等の新規開店は暫く見当たらず、商業地域としての相対的位置付けは低下傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。西条市中心部の商業地域においては、新型コロナの影響は弱まったが、市場参加者の投資マインドは未だ低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字弁財天７０６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,383 円／平米 16万9,872 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,331 円／平米 24万9,044 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,715 円／平米 26万3,538 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,700 円／平米 26万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字弁財天７０６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万9,509 円／平米 26万2,857 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,667 円／平米 21万3,789 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,479 円／平米 25万9,452 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線道路沿線地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字弁財天７０６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,719 円／平米 17万983 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,860 円／平米 20万4,509 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,409 円／平米 26万2,526 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字弁財天７０６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,858 円／平米 21万1,115 円／坪
標準価格 平米 坪	8万833 円／平米 26万7,234 円／坪
査定価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情