路線価 (2023) 愛媛県西条市三津屋南7-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市三津屋南７番１１
価格時点	2023 年
駅名	壬生川駅 から 530m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円／坪 1平米 4万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧東予市内を中心とした西条市内の商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者等が中心である。近隣地域及びその周辺は、壬生川駅周辺の商業地域であるが、大型店舗がＩＣ周辺の幹線道路沿いに多く進出したことにより、収益性の低下が見られる。既存商業地の需要は全般的に弱く、地価は下落傾向が続いている。周辺地域における土地取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯については見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は旧東予市を中心とした西条市内の商業地域を包含する圏域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は法人等が中心である。取引価格は規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。郊外型の大規模店舗等への顧客流出により既成商業地域の商業繁華性は減退傾向が継続しており、地価は依然として下落傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では自用の店舗が中心で、賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に求められた。一方、比準価格は、比較的近距離の商業地の事例を収集でき、取引市場の実態を反映した実証的な価格が試算された。自用目的の取引が大部分の地域のため、市場動向を重視した価格決定が一般的であることから、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引が殆ど見受けられず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域であると判断され、収益価格の相対的規範性は劣る。比準価格は現実の取引実態を反映した実証的な価格であり信頼度は高い。したがって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、前年価格、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	壬生川駅北東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	108.6 坪 (359 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が多く見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市三津屋南７番１１
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	10 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	19 m
面積	360 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の既成商業地域であるが、ＩＣ周辺の幹線道路沿いに商業店舗の集積が進んでいることから、当該地域の繁華性は低下傾向にある。また、地域経済の先行きが不透明な影響もあり、地価は下落傾向にある。 (2)郊外の幹線道路沿いに大型店舗等の集積が進み、駅前の既存の商業地域では顧客の流出による衰退傾向が見られる。地域経済の衰退等から地価は依然として弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)原材料価格高騰等の影響により、製造業等を中心とする西条市の地場産業の業況は、先行き不透明な状況が続いている。 (2)幹線道路沿いの商業地域等では需給は比較的安定している反面、旧来型の既存商店街等では衰退傾向が継続している。
地域要因
(1)壬生川駅周辺の商業地域であり、地価は下落傾向にある。特筆すべき地域要因の変動は認められない。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、既成商業地域は顧客の流出が進み繁華性は減退の一途をたどり、地価も下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市三津屋南７番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,196 円／平米 8万3,298 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,247 円／平米 8万3,467 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,634 円／平米 13万1,030 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市三津屋南７番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,621 円／平米 12万4,375 円／坪
推定価格 平米 坪	4万756 円／平米 13万4,739 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,879 円／平米 13万1,840 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市三津屋南７番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,183 円／平米 7万9,949 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,542 円／平米 9万4,360 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,368 円／平米 13万151 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市三津屋南７番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,387 円／平米 8万3,929 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,215 円／平米 8万6,667 円／坪
標準価格 平米 坪	4万331 円／平米 13万3,334 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線道路沿線地区
特別な事情