路線価 (2023) 愛媛県西条市大町字新町1695-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市大町字新町１６９５番４
価格時点	2023 年
駅名	伊予西条駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万8,780 円 1平米 9万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万8,780 円／坪 1平米 9万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内中心部の商業地域一円である。想定される需要者は県内の法人・個人が中心であるが、県外資本も含まれる。小売業や（ファミリー向け）飲食業などは郊外の路線商業地に需要が移っており、市内中心部の商業地需要は減退の一途を辿っている。需要の中心となる価格帯（総額）は、規模のバラツキが目立ち、業種によって選好する規模も様々で明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、西条市中心部の商業地域と判定した。需要者の中心は、西条市に地縁性のある事業者や県外の法人等も想定される。商業施設の新規出店は主要幹線道路沿線が多く、近隣地域を含む中心部商業地域の繁華性は低下傾向にあり、中心部の商業地の需要は弱含んでいる。周辺の土地取引は、規模や画地条件、需要者の業態等がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位に求められたと考えられる。一方、比準価格は複数の商業地における事例を収集でき、現実の市場動向を反映した規範性の高い価格を求めることができた。近隣地域では、自用目的の取引が大部分で比準価格により価格決定することが妥当であると判断した。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に求められた。一方、比準価格は、西条市中心部付近の商業地の事例を収集でき、取引市場の実態を反映した実証的な価格が試算された。自用目的の取引が大部分の地域であり、市場動向を重視した価格決定が一般的であることから、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予西条駅　北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	132.5 坪 (438 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗が多い中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市大町字新町１６９５番４
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	26 m
面積	430 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域及びその周辺は店舗・事務所の建ち並ぶ西条市の中心的商業地域であるが将来的に空き店舗等が増え空洞化していく可能性は否定できない。コロナ禍・物価高の影響も加わり地価は下落傾向が継続すると予測する。 (2)西条市中心部の商業地域で、店舗・事務所等が建ち並ぶ状況にあるが、集客力は低下傾向にある。また、地域経済の先行きが不透明な影響もあり、地価は下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万8,780 円 1平米 9万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万8,780 円 1平米 9万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万8,780円 1平米 9万3,400円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 31万7,045円 1平米 9万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万8,780円 1平米 9万3,400円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 31万7,045円 1平米 9万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少という根幹的問題があり、さらにコロナ禍や物価高により飲食業などをはじめ幅広い業種で負の影響を受けている。 (2)原材料価格高騰等の影響により、製造業等を中心とする西条市の地場産業の業況は、先行き不透明な状況が続いている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。郊外に大規模な店舗や飲食店が増え市内中心部の顧客流出に歯止めがかからず需要は年々減退している。 (2)西条市の中心部付近の商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。市内における商業地の需要は弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字新町１６９５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,713 円／平米 12万7,985 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,359 円／平米 23万5,913 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,402 円／平米 30万8,787 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字新町１６９５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,858 円／平米 21万1,115 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,464 円／平米 31万2,298 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字新町１６９５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,597 円／平米 17万3,886 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,358 円／平米 25万2,440 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,461 円／平米 30万8,982 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,500 円／平米 30万9,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字新町１６９５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,387 円／平米 26万2,453 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,216 円／平米 27万1,806 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,110 円／平米 30万7,822 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情