路線価 (2023) 愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲347-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外
価格時点	2023 年
駅名	伊予小松駅 から 150m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	499万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	499万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円／坪 1平米 2万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧小松町の商業地域を中心として西条市西部の商業地域である。需要者は、旧小松町に地縁を有する個人事業者が中心である。郊外路線商業地の大型店舗に顧客が流出しつつあり、既存の商店街に対する需要は経営者の高齢化、後継者不足、さらに景気低迷や建築費上昇の影響もやや見受けられ非常に弱くなっている。需要の中心となる価格帯は、取引事例も非常に少なく、画地規模のバラツキもあり、明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は西条市のうち旧小松町を中心とした商業地域及び混在住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は法人等が中心である。取引価格は規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。既存の商業地においては、後継者不足や郊外の幹線道路沿いの大型店舗への顧客流失等の影響により、商業繁華性の減退傾向が継続しており需要は脆弱で、地価は引き続き下落傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 人口減少傾向がやや強い事もあり、新規の店舗需要は非常に弱く賃貸市場は未成熟であり、収益還元法の適用を断念した。比準価格については、西条市西部地区における商業地の事例よりその価格形成要因を分析したものであり、比準の過程も適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。依って、背後の住宅地域との価格バランスを考慮し比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内は自用目的での取引が中心であり、収益物件はほとんどみられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。したがって、現実の取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、前年価格、周辺標準地価格等との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊予小松駅　南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	10 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地の需要は、郊外型大規模店舗用地へと移行している事から、既存の小規模店舗商業地域は衰退化傾向にある。ウィズコロナへの意識変化は見られるが、人口減少傾向を考慮すると今後とも衰退化するものと予測する。 (2)当該地域は小松駅近くの既成商業地域であるが、駐車場を備えた郊外の大型店舗等に顧客が流出しており、今後も衰退傾向が続くものと予測され、地価は依然として弱含みで推移するものと予測する
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製造業を中心とした西条市の経済動向は概ね安定した傾向にあるが、人口の減少傾向が続いており、建築費等の上昇傾向から宅地需要は弱含みである。 (2)幹線道路沿いの商業地域等では需給は比較的安定している反面、旧来型の既存商店街等では衰退傾向が継続している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが郊外型の大型店舗に顧客が流出しつつあり、既存商店街は衰退化し商業地の需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、既成商業地域は顧客の流出が進み繁華性は減退の一途をたどり、地価も下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,802 円／平米 6万5,465 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,675 円／平米 8万8,188 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,807 円／平米 9万5,236 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,225 円／平米 3万7,110 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,243 円／平米 11万6,513 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,492 円／平米 9万7,501 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,196 円／平米 8万3,298 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,247 円／平米 8万3,467 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,953 円／平米 9万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,387 円／平米 8万3,929 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,215 円／平米 8万6,667 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,433 円／平米 9万3,999 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線道路沿線地区
特別な事情