路線価 (2023) 愛媛県西条市周布922-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市周布９２２番２
価格時点	2023 年
駅名	壬生川駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円／坪 1平米 2万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧東予市を中心とした路線商業地及び近隣商業地。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者が中心であると判断する。主要地方道壬生川丹原線のインターチェンジ周辺に大型店舗が多く進出したことも影響し同一路線沿いに新規出店等はあまりみられず需要の弱さを反映している。需要の中心となる価格帯（総額）は、取引自体少なく、業種によって選好する規模も様々で明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は西条市のうち旧東予市郊外部の路線商業地域を包含する圏域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は法人等が中心である。取引価格は規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。県道壬生川丹原線のＩＣ周辺に大型店舗が多く進出したことにより周辺地域の集客力、収益性の低下が認められ、店舗地需要は依然として脆弱であり、地価は下落傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益物件の取引はほとんど見られず、適切な賃貸市場が存しないことから収益還元法は適用できなかった。一方、本件では、同一需給圏において複数の信頼性のある取引事例を収集しえた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内は自用目的での取引が中心であり、収益物件はほとんどみられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。したがって、現実の取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、前年価格、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	壬生川駅　南方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	199.9 坪 (661 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等が増えつつある郊外の路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線道路沿線地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市周布９２２番２
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	41 m
面積	656 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	幹線道路沿線地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は旧東予市郊外部のやや繁華性の劣る路線商業地域である。当該路線沿いに新規出店等はあまりみられず需要の弱さを反映しておりコロナ禍・物価高の影響もあり当分の間、地価は下落傾向で推移すると思われる。 (2)当該地域は旧東予市郊外に存するやや繁華性の劣る路線商業地域で今後も現状を維持するものと予測する。地域経済の衰退等から地価は依然として弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少という根幹的問題があり、さらにコロナ禍や物価高により飲食業などをはじめ幅広い業種で負の影響を受けている。 (2)幹線道路沿いの商業地域等では需給は比較的安定している反面、旧来型の既存商店街等では衰退傾向が継続している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。同一路線沿いに新規出店等はあまりみられず需要の弱さを反映している。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、店舗等の集積度が低く商業繁華性が劣るため土地需要は脆弱で、地価は依然下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市周布９２２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,142 円／平米 10万9,567 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,244 円／平米 10万3,293 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,602 円／平米 8万1,334 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市周布９２２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,049 円／平米 6万2,976 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,297 円／平米 8万326 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線道路沿線地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市周布９２２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,868 円／平米 6万2,378 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,616 円／平米 7万4,768 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,450 円／平米 8万832 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市周布９２２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,547 円／平米 8万4,458 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,423 円／平米 8万742 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,595 円／平米 8万1,311 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情