土地路線価格
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路線価 (2023) 愛媛県大洲市大洲字三ノ丸880-90 坪・平米

2023
路 線 価
愛媛県 大洲市
愛媛県大洲市大洲字三ノ丸880番90 (大洲)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い既成住宅地域)
  • 伊予大洲駅 から 1900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
11万5,710
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛媛県 大洲市愛媛県大洲市大洲字三ノ丸880番90
価格時点 2023
駅名 伊予大洲駅 から 1900m
路線価
1坪当たり 1坪 11万5,710
1平米当たり 1平米 3万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
832万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万8,852
1平米 4万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月09日
調査実施日 2022年12月18日
鑑定評価額 総額
832万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万8,852 円/坪
1平米 4万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は大洲市のうち、旧大洲市に属する住宅地域の圏域。市場に参加する需要者は、圏域内に居住する30~40歳代の一次取得者層が中心であり、圏域外からの流入者は減少している。需要者の中心は、地元に関係する公務員、銀行員等がほとんどであるが、特に既存住宅地域への需要は衰退したままである。需要の中心は土地のみで900万円程度である。

(2) 同一需給圏は、旧大洲市内の住宅地域及び住居系用途を含む混在系地域で形成される圏域。需要者は圏域内に居住又は地縁を有する30歳代から40歳代の一次取得者が中心であり、旧大洲市隣接旧町出身者も含まれる。圏域内では小規模な分譲地の供給も散見され利便性の良好なエリアでは一定の需要の回復がみられるものの、近時の建築費の高騰により腰折れ感も見られる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 土地取引の大半は自用目的での取引が中心であり、周辺地域において低層共同住宅は散見されるが、土地を取得して共同住宅を建設することを想定した場合、本件地域における賃貸市場環境から収益価格が顕在化しないため収益価格は試算できなかった。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、周辺の他の標準地との比較を十分に行い、前年価格からの連続性をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算できなかった理由には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 伊予大洲駅南西方
距離 1900 m
土地の状態
土地面積 59.9 坪 (198 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大洲市愛媛県大洲市大洲字三ノ丸880番90
標準地の範囲
10 m
西 45 m
85 m
15 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 16 m
面積 200 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は既成住宅地域として熟成している。今後も現状の良好な居住環境が維持されると予測する。

(2)本件地域は、既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状と同様に良好な居住環境が維持されるものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 13万8,852
1平米 4万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 13万8,852
1平米 4万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 13万8,852
1平米 4万2,000
前年から次年への変動率 -1.2 %
2022年
1坪 14万505
1平米 4万2,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 13万8,852
1平米 4万2,000
前年から次年への変動率 -1.2 %
2019年
1坪 14万505
1平米 4万2,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)県内の経済は一部で弱い動きがみられるものの、緩やかに持ち直している。大洲市においては不動産取引がやや停滞気味である。

(2)旧大洲市内の宅地価格は長引く地価下落により底値を探る水準に達しつつあり、十分地価の下がった地域の地価下落率自体はやや弱まりつつある。

地域要因
(1)居住環境の良好な既成住宅地域であるが、新規分譲地と比べ需要は弱いが、値頃感から下落幅の縮小傾向が見られる。

(2)居住環境の良好な住宅地域である。長期の地価下落によって地価水準は下がっており、近時、下落率はやや弱まった。

個別的要因 (1)特にない。

(2)特になし

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K1
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 大洲市
地域 愛媛県大洲市大洲字三ノ丸880番90
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万7,688 円/平米
12万4,597 円/坪
推定価格 平米
4万9,255 円/平米
16万2,837 円/坪
標準価格 平米
4万1,848 円/平米
13万8,349 円/坪
査定価格 平米
4万1,800 円/平米
13万8,191 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 3.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K1
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 大洲市
地域 愛媛県大洲市大洲字三ノ丸880番90
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万8,100 円/平米
12万5,959 円/坪
推定価格 平米
4万2,471 円/平米
14万409 円/坪
標準価格 平米
4万2,471 円/平米
14万409 円/坪
査定価格 平米
4万2,500 円/平米
14万505 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K1
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 大洲市
地域 愛媛県大洲市大洲字三ノ丸880番90
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
4万2,296 円/平米
13万9,831 円/坪
推定価格 平米
4万2,042 円/平米
13万8,991 円/坪
標準価格 平米
4万1,875 円/平米
13万8,439 円/坪
査定価格 平米
4万1,900 円/平米
13万8,521 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K1
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 大洲市
地域 愛媛県大洲市大洲字三ノ丸880番90
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万2,800 円/平米
10万8,437 円/坪
推定価格 平米
3万4,958 円/平米
11万5,571 円/坪
標準価格 平米
4万1,866 円/平米
13万8,409 円/坪
査定価格 平米
4万1,900 円/平米
13万8,521 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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