路線価 (2023) 愛媛県大洲市長浜甲502 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 大洲市愛媛県大洲市長浜甲５０２番
価格時点	2023 年
駅名	伊予長浜駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円／坪 1平米 3万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧長浜町及び旧大洲市西部の住宅地域である。需要者は主に旧長浜町に居住する３０～５０代の一次取得者層である。既成の住宅地域であり、新規分譲地は殆どない。少子高齢化、過疎化の進行等を反映して特に長浜地区の不動産需要は減退傾向が続いている。土地は２５０～３００㎡で総額が１，１００万円程度、新築の戸建物件は総額２，５００万円までの物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は大洲市の内、旧長浜町内及び旧大洲市郊外部の住宅地域。需要者は圏域内に居住する一次取得者が中心であり、同地域出身者も稀に見られるが、圏域外から流入してくる需要者は極めて少ない。後述のとおり、人口減少、少子高齢化、過疎化の進展とともに、市町村合併により旧役場が市役所支所となったため旧長浜町地域の衰退化は止まっていない。大洲市合併前旧町の中では過去の地価水準が高かったため需要減退による地価下落率が大きくなる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧長浜町のほぼ中心部に位置し、中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、住宅取得に対し居住の快適性を重視した自用目的での取引が中心であり、アパート等の収益物件は見受けられず収益還元法の適用はできなかった。よって現実の市場性を反映し、より信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算できなかった理由には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、周辺標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予長浜駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大洲市愛媛県大洲市長浜甲５０２番
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	55 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は既成の住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測される。過疎化、高齢化が進行し地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)本件地域は、旧来からの住宅地域で、今後とも現状の居住環境を維持するものと予測するが、中心商業地背後に位置しており、商業用途の衰退を背景に、地価水準は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 11万2,073円 1平米 3万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 11万2,073円 1平米 3万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済は一部で弱い動きがみられるものの、緩やかに持ち直している。大洲市においては不動産取引がやや停滞気味である。 (2)旧長浜町は平成１７年の合併により中心部の地域衰退が進んだが、かつて地価が高かったことから下落率自体が大きく未だ底値には至っていない。
地域要因
(1)人口減少に伴う過疎化高齢化で長浜地区の不動産需要は特に減退しており、地価は下落が続いている。 (2)漁業、農業等地場産業の不振、少子高齢化、過疎化の進行、さらに市町村合併により、旧役場も職員が減少し、地域全体が衰退気味である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特になし

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	大洲市
地域	愛媛県大洲市長浜甲５０２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,797 円／平米 4万8,919 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,971 円／平米 10万9,002 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,645 円／平米 10万7,924 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	大洲市
地域	愛媛県大洲市長浜甲５０２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,788 円／平米 10万5,091 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,913 円／平米 9万8,892 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,799 円／平米 10万8,433 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	大洲市
地域	愛媛県大洲市長浜甲５０２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,043 円／平米 4万6,426 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,660 円／平米 11万1,280 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,680 円／平米 10万8,040 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	大洲市
地域	愛媛県大洲市長浜甲５０２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,877 円／平米 11万1,997 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,543 円／平米 10万7,587 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情