路線価 (2023) 愛媛県大洲市中村字長畑210-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 大洲市愛媛県大洲市中村字長畑２１０番３１
価格時点	2023 年
駅名	伊予大洲駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	916万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	914万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,906 円／坪 1平米 6万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大洲市内のうち旧大洲市内ほぼ全域の商業地域及び商業系用途を含む混在地域で形成される圏域。需要者は大洲市に地縁を有する法人、個人事業者が中心である。幹線道路沿線の路線商業地域には全国チェーンの飲食系店舗の出店が見られるが、事業用定期借地権を利用した出店が多く、東大洲地区に集積し、直近ではホテルの進出も見られる。当該地域は駅前の既存商業地域であるが、衰退傾向にあり需要は引き続き弱含みである。 (2) 同一需給圏は旧大洲市内及び旧長浜町内ほぼ全域の商業地域及び商業系用途を含む地域で形成される圏域。需要者は地元の法人、個人事業者が中心であり、圏域外からの需要は少ない。旧来からの中心部商業地域では取引自体が少ないうえに、散見される取引は相続や縁故関係の事情含みのものや場所的限定に起因する事情含みのものが多く、店舗地需要は依然として減退したままである。商業地では複合取引が中心であり、需要の中心となる価格帯等は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前の商業地域であるが、収益性に着目した取引は少なく、取引があった場合でも、自用目的の取引が多い地域であるため収益価格は比準価格に対して低位に求められた。以上より本件では現実の取引市場を反映したより信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は既存の商業地域であるが、収益性に着目した取引は少なく、取引があった場合でも自用目的の取引が多い地域である。また、近年の建築費高騰から収益価格は比準価格に対して低位に導出された。以上のことから、本件では現実の取引市場を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考とするに留め、代表標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予大洲駅南方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗、事務所等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大洲市愛媛県大洲市中村字長畑２１０番３１
標準地の範囲
東	45 m
西	10 m
南	85 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	16 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高速道路ＩＣに近い東大洲地区の国道沿線の路線商業地域に商業の中心が移行し、駅前商業地としての繁華性は減退傾向にあり、今後とも衰退気味に推移するものと予測する。 (2)高速道路ＩＣに近い国道沿線の路線商業地域に商業の中心が移行し、駅前商業地としての求心力は減退傾向にあるが、地価水準が底値を探り始めているため下落率はやや落ち着きつつあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済は一部で弱い動きがみられるものの、緩やかに持ち直している。大洲市においては不動産取引がやや停滞気味である。 (2)旧大洲市内の宅地価格は長引く地価下落により底値を探る水準に達しつつあり、十分地価の下がった地域の地価下落率自体はやや弱まりつつある。
地域要因
(1)東大洲地区の国道沿線路線商業地域に店舗等が集積し、客足の流出から駅前の既存商業地域は衰退し、商業中心が移行している。 (2)東大洲地区の国道沿線路線商業地域に店舗等が集積しつつあり、既存商業地域の相対的地位低下が顕著である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特になし

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	大洲市
地域	愛媛県大洲市中村字長畑２１０番３１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,455 円／平米 20万3,170 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,689 円／平米 21万3,862 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	0.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	0.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	大洲市
地域	愛媛県大洲市中村字長畑２１０番３１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,334 円／平米 18万6,240 円／坪
推定価格 平米 坪	6万830 円／平米 20万1,104 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,644 円／平米 21万3,713 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	大洲市
地域	愛媛県大洲市中村字長畑２１０番３１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,447 円／平米 17万6,696 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,513 円／平米 16万384 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,512 円／平米 21万3,277 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	288 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	大洲市
地域	愛媛県大洲市中村字長畑２１０番３１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万943 円／平米 20万1,478 円／坪
推定価格 平米 坪	6万81 円／平米 19万8,628 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,534 円／平米 21万3,349 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情