路線価 (2023) 愛媛県伊予市米湊字安広748-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 伊予市愛媛県伊予市米湊字安広７４８番２
価格時点	2023 年
駅名	伊予市駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,038 円／坪 1平米 5万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧伊予市およびその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は市内に居住する３０～４０歳代の一次取得者層で、一部圏外からの転入もある。市中心部に近く利便性が高い住宅地であるが、松山市域との比較もあり、やや競争力が劣る。この傾向は今後も続くと判断され、地価水準はなお弱含みである。取引の中心は６万円／㎡程度、２００㎡程度の土地で１２００万円程度が需要の上限と見られる。 (2) 同一需給圏は旧伊予市やその周辺の住宅地域を中心とした圏内。需要者は市内居住の３０～４０代からなる１次取得者層が中心であり、旧市外からの転入も認められる。一般住宅地域として熟成しており、市中心部の利便立地にあり、居住環境も良好であることから、市内では需要は根強い。土地需要の中心は坪２０万前後であり、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺には共同住宅も見受けられるが、快適性が価値基準である住宅地域にあって、価格に見合う賃料が設定できず、収益価格はきわめて低位に求められた。本件では住宅地としての市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、前年価格との比較および代表標準地価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域には収益物件も多く見られるものの、自用目的取引が中心となっているため、収益価格の市場適合性は劣る。よって信頼性・規範性を有する４事例より導かれた比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡、さらに市場の特性等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予市駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊予市愛媛県伊予市米湊字安広７４８番２
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	10 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅地域として熟成しており、今後もこの住環境を維持するものと予測する。中心市街地にあって利便性よく、地価は安定的であるが、市域全体の影響を受けて、市場はなお弱含みである。 (2)市中心部に位置する一般住宅地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持するものと予測する。中心市街地の利便立地であり、地価は微減または横ばい傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市郊外部住宅地域の地価基調との比較もあり、市域内に散見される小規模開発も売れ行き不振で、なお市況は弱含みに推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足や物価高騰などを原因とする工事の長期化や建築費の高騰が懸念される。
地域要因
(1)地域要因の変動は格別に認められない。 (2)利便性良好な住宅地域であり、価格に影響を与える地域要因の大きな変動はないが、需要は根強いものがある。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市米湊字安広７４８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,523 円／平米 18万253 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,049 円／平米 19万5,216 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,887 円／平米 19万7,986 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市米湊字安広７４８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,119 円／平米 22万1,895 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,540 円／平米 21万6,675 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,582 円／平米 19万6,978 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市米湊字安広７４８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,947 円／平米 19万4,879 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,188 円／平米 19万2,370 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,255 円／平米 19万5,897 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市米湊字安広７４８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,868 円／平米 14万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,104 円／平米 16万2,338 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,702 円／平米 18万7,457 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情