路線価 (2023) 愛媛県伊予市下吾川字北野483-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 伊予市愛媛県伊予市下吾川字北野４８３番１４
価格時点	2023 年
駅名	鳥ノ木駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	737万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	737万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,475 円／坪 1平米 5万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧伊予市およびその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は市内に居住する３０～４０歳代の一次取得者層で、一部圏外からの転入もある。旧伊予市郊外の新興住宅地で生活利便性も高いが、松山市域との比較もあり、地価水準はなおやや弱含みである。取引の中心は５万円／㎡台半ば、１３０㎡程度の土地で７００万円前半が需要の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は旧伊予市やその周辺の住宅地域を中心とした圏内。需要者は市内居住の３０～４０代からなる１次取得者層が中心であり、旧市外からの転入も認められる。店舗が集積する幹線道路背後の利便立地に位置し、大規模住宅団地に隣接して、需要は比較的根強いものがある。土地需要の中心は坪１５～２０万円、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、また対象標準地の画地規模では共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格を標準とし、前年価格との比較および代表標準地価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域には収益物件も多く見られるものの、標準地の規模から収益価格を試算できなかった。規範性を有する取引事例より導かれた比準価格の信頼性が高いことから、比準価格を採用しつつも、代表標準地との均衡、さらに市場の特性及び周辺の収益物件の収益性等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥ノ木駅北方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の建売住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊予市愛媛県伊予市下吾川字北野４８３番１４
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	120 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	12 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧伊予市北東部に位置する新興住宅地であり、今後もこの住環境を維持するものと予測する。周辺農地の転用等による新規物件供給もあり、地価は安定的に推移すると見られる。 (2)大規模住宅団地に隣接する新興住宅地域である。周辺に残存する農地も緩やかな転用傾向にある等、新規物件供給も見られ、地価は微減または横ばい傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市郊外部住宅地域の地価基調との比較もあり、市域内に散見される小規模開発も売れ行き不振で、なお市況は弱含みに推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足や物価高騰などを原因とする工事の長期化や建築費の高騰が懸念される。
地域要因
(1)周辺農地の宅地への転用は一部に認められるが、全体として格別の変動要因はない。 (2)価格に影響を与えるような地域要因の大きな変動はないが、下吾川地区では農地の宅地開発は続いており、売れ行きはまずまずである。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市下吾川字北野４８３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万210 円／平米 16万5,994 円／坪
推定価格 平米 坪	5万59 円／平米 16万5,495 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,889 円／平米 18万1,463 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市下吾川字北野４８３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,645 円／平米 9万4,700 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,326 円／平米 17万9,602 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,590 円／平米 18万7,087 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市下吾川字北野４８３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,146 円／平米 14万5,947 円／坪
推定価格 平米 坪	5万883 円／平米 16万8,219 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,713 円／平米 18万881 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市下吾川字北野４８３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,504 円／平米 18万190 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,599 円／平米 17万3,892 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,049 円／平米 18万8,604 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情