路線価 (2023) 愛媛県伊予市下三谷字中小路1431-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 伊予市愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４
価格時点	2023 年
駅名	伊予横田駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,494 円／坪 1平米 3万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊予市郊外の市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者の中心は、同一圏内の地縁・血縁者等で、市場はきわめて狭い。需要が限られているため、地価水準はなお弱含みである。画地の規模はまちまちで、取引も少なく、取引の中心となる価格帯は特定できない。 (2) 同一需給圏は概ね旧市内全域の市街化調整区域を中心とする住宅地域の圏内。需要者は各地域ごとの地元在住者及び地縁を有する者が中心であり、圏外からの需要者は少ない。農家集落地域では需要者層自体が縮小して、住宅地需要全般に冷え込みがみられるが、いわゆる既存宅地を分割した小規模宅地分譲では高水準の取引がみられる。取引自体が少なく、築古建物付きが多いため、中心価格帯を把握し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域およびその周辺は、市街化調整区域内の農家集落地域で、賃料市場は成立しておらず、収益価格は求め得なかった。よって取引実勢を反映した比準価格を中心に、前年価格および周辺の公示価格等との均衡を勘案し、地域の不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用目的が中心の地域であり、賃貸市場が成立しているとは言い難く、数少ない取引事例も自己使用目的によるものが殆どであることから、収益価格の試算は現実的ではない。一方、比準価格は規範性の高い取引事例により導かれていることから、比準価格を採用しつつも、前年価格からの変動率及び近隣地域における市場の特性等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予横田駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	151.5 坪 (501 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊予市愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	130 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	22 m
面積	500 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、農家住宅等の混在する調整区域内の住宅地域であり、今後もこの住環境を維持するものと予測する。地価はなお下落傾向で推移すると見られる。 (2)農家住宅を中心とする農家集落地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。松山圏域内での相対的な地位の後退から地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市郊外部住宅地域の地価基調との比較もあり、市域内に散見される小規模開発も売れ行き不振で、なお市況は弱含みに推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足や物価高騰などを原因とする工事の長期化や建築費の高騰が懸念される。
地域要因
(1)地域要因の変動は格別に認められない。 (2)価格に影響を与えるような地域要因の大きな変動はなく、農家集落地域では、依然として需要は低調なまま推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万570 円／平米 10万1,064 円／坪
推定価格 平米 坪	3万650 円／平米 10万1,329 円／坪
標準価格 平米 坪	3万650 円／平米 10万1,329 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,919 円／平米 12万8,666 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,181 円／平米 12万2,920 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,806 円／平米 10万5,151 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,699 円／平米 9万1,573 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,531 円／平米 8万7,711 円／坪
標準価格 平米 坪	3万149 円／平米 9万9,673 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予市
地域	愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,806 円／平米 7万5,397 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,213 円／平米 8万3,354 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,947 円／平米 9万5,699 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情