路線価 (2023) 愛媛県四国中央市豊岡町長田字小川原1024-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 四国中央市愛媛県四国中央市豊岡町長田字小川原１０２４番５
価格時点	2023 年
駅名	伊予寒川駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	414万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	412万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円／坪 1平米 2万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、四国中央市のうちおおむね旧伊予三島市郊外部及び土居町東部の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者で、周辺市域からの転入者は少ない。郊外部では潜在的な宅地の供給圧力が強く、市中心部に比べると需給は弱いため、市中心部と郊外部とで地価の二極化が進んでいる。郊外部の取引が少なく、取引される規模や価格帯がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 　同一需給圏は、四国中央市豊岡町を中心とした同市郊外部の住宅地域である。需要者の中心も、豊岡町及びその周辺地域の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。集落的な地域要因が強く、地縁的な需要が主であり、需給動向は弱含みである。周辺地域では取引は少なく、又、取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　アパート等の収益物件は見られるものの数は少なく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しなかったが、比準価格は、類似地域の４事例から適切に試算されており信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (2) 　近隣地域は戸建住宅が多く、共同住宅は散見される程度であり、自用目的での取引が中心である。比準価格は規範性の高い事例を採用し、補修正も適切で実証的な価格を試算できたが、収益価格は事業収支の観点から試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を適切に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予寒川駅西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ちつつある郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四国中央市愛媛県四国中央市豊岡町長田字小川原１０２４番５
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.8 m
奥行き	12.5 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　周辺には農地も見られるが、郊外の戸建住宅地域として、徐々に熟成が進むものと予測する。郊外部の住宅地需要は弱く、地価は今後とも下落傾向が続くものと予測する。 (2)市内郊外部の住宅地として今後も現状を維持するものと思料する。豊岡地区の中では比較的居住環境が良好な地域であるが、地価は今後もやや下落傾向に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　一部の企業は設備投資意欲が旺盛だが、原燃料価格の高止まり等が地場産業の業況を悪化させており、不動産市況はまちまちな動きになっている。 (2)基幹産業である製紙業の業況は、印刷紙は低調。衛生用紙、紙加工は堅調に推移してきたが、原燃料費や物流費の上昇により、先行きは不透明である。
地域要因
(1)　郊外部では宅地の供給圧力が強く、住宅地の需給は弱含んでおり、地価は下落傾向が続いている。 (2)豊岡地区の中では比較的居住環境が良好な地域であるが、郊外部の住宅地の有効需要は弱く、地価は依然下落傾向にある。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市豊岡町長田字小川原１０２４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,648 円／平米 9万8,016 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,892 円／平米 9万5,517 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,386 円／平米 7万702 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市豊岡町長田字小川原１０２４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,136 円／平米 6万3,264 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,290 円／平米 6万467 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,722 円／平米 7万1,813 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市豊岡町長田字小川原１０２４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,167 円／平米 10万9,650 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,238 円／平米 10万6,579 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,202 円／平米 7万3,400 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市豊岡町長田字小川原１０２４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,512 円／平米 4万7,977 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,676 円／平米 9万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,774 円／平米 7万1,985 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情