路線価 (2023) 愛媛県四国中央市下柏町字彦助屋敷233-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 四国中央市愛媛県四国中央市下柏町字彦助屋敷２３３番５
価格時点	2023 年
駅名	伊予三島駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,202 円／坪 1平米 5万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、四国中央市のうち旧伊予三島市東部を中心とする住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者で、周辺市域からの転入者は少ない。分譲地の供給が比較的活発で、人気のあるエリアであることから、需給は改善しており、地価は落ち着きを見せ始めている。市場の中心価格帯は、土地のみで９００万円～１５００万円程度だが、新築戸建物件は建築費の上昇により取引の中心価格帯を把握するのが困難になっている。 (2) 　同一需給圏は、四国中央市のうち旧伊予三島市東部を中心とした住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者で、周辺市域からの転入者は少ない。幹線道路背後の住宅地域であり、分譲地の供給が比較的活発で、人気のあるエリアであることから、需給は概ね堅調である。土地は、９００万円～１５００万円程度、新築の戸建物件は、２３００万円～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には共同住宅も見られるが、遊休地活用等のために建設されるケースが多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。一方で、比準価格は、地域要因格差が小さい事例から試算されており信頼性が高い。自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心で、居住の快適性が重視されることから、市場参加者の属性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (2) 　周辺には共同住宅も見られるが、戸建住宅が中心の地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されてないため、収益価格が低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、地域類似性の高い複数の事例から試算されており信頼性が高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊予三島駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に事業所が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四国中央市愛媛県四国中央市下柏町字彦助屋敷２３３番５
標準地の範囲
東	50 m
西	90 m
南	120 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	21 m
面積	275 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　低層住宅地域として熟成した地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。比較的人気のあるエリアで、住宅地の需給が改善しており、地価は横ばいに転じる可能性があるものと予測する。 (2)低層住宅地域として熟成した比較的人気のある地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域経済や不動産市況の不透明感はあるが、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,202円 1平米 5万3,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,202円 1平米 5万3,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　一部の企業は設備投資意欲が旺盛だが、原燃料価格の高止まり等が地場産業の業況を悪化させており、不動産市況はまちまちな動きになっている。 (2)基幹産業である製紙業の業況は、印刷紙は低調。衛生用紙、紙加工は堅調に推移してきたが、原燃料費や物流費の上昇により、先行きは不透明である。
地域要因
(1)　比較的人気のあるエリアで、需給は改善しており、新規分譲地の供給も堅調で、地価は底値を模索し、落ち着きつつある。 (2)地域要因に特段の変動はない。生活利便性良好で、市内でも人気のあるエリアに位置し、住宅地需要は概ね堅調である。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市下柏町字彦助屋敷２３３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,936 円／平米 18万4,924 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,939 円／平米 18万1,628 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,473 円／平米 17万3,476 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市下柏町字彦助屋敷２３３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万1,975 円／平米 17万1,829 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,877 円／平米 17万4,811 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,909 円／平米 18万1,529 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市下柏町字彦助屋敷２３３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,085 円／平米 15万5,663 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,131 円／平米 17万8,957 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,605 円／平米 17万3,912 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市下柏町字彦助屋敷２３３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,819 円／平米 18万4,538 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,013 円／平米 17万8,567 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,440 円／平米 17万3,367 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情