路線価 (2023) 愛媛県四国中央市三島中央1-字陣屋2328 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 四国中央市愛媛県四国中央市三島中央１丁目字陣屋２３２８番
価格時点	2023 年
駅名	伊予三島駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	10億2,000万 円 (32810 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	10億2,000万 円 (32810 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,817 円／坪 1平米 3万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、おおむね四国中央市を中心とする瀬戸内海沿岸部の臨海工業地帯の圏域。需要者の中心は、地場産業である製紙業に関連する物流関係の有力な地場企業。四国最大級の多目的国際ターミナルで公共岸壁が整備された流通業務地域である。地場産業の設備投資意欲は総じて堅調であり、工業地の需給は改善しているが、取引される規模や価格帯がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 　同一需給圏は、おおむね四国中央市を中心とする瀬戸内海沿岸部の臨海工業地域の圏域。需要者の中心は、基幹産業である製紙業に関連する物流関連の有力な地場企業。四国最大級の多目的国際ターミナルで大型岸壁が整備された流通業務地域である。新規の物流施設の建設もあり、需給は落ち着きつつあるが、臨海部の工業地の取引が少なく、取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己使用の物流施設が中心で、賃貸市場が成立していないため、収益価格を試算することができなかったが、比準価格は、臨海部の埋立地の事例を重視して適切に試算されており、信頼性が高い。自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (2) 　自己使用の物流施設が中心で、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算することができなかった。一方比準価格は同一需給圏内に存する信頼しえる多数の取引事例より比準を行った。以上により、市場の実態を反映した比準価格を採用し、価格牽連性のある標準地価格との均衡及び前年までの価格動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予三島駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	9924.4 坪 (32810 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	製紙関連の大中規模倉庫が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四国中央市愛媛県四国中央市三島中央１丁目字陣屋２３２８番
標準地の範囲
東	400 m
西	270 m
南	390 m
北	260 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	156 m
奥行き	211 m
面積	33000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	５万トン級のタンカーが接岸可能な大型岸壁が整備されている。
街路	１７ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　臨海部の物流拠点として、今後とも現状を維持するものと予測する。工業地の地価は落ち着きを見せつつあるものの、原燃料価格の高止まり等が地場産業の業況を悪化させており、注視が必要。 (2)臨海部の物流拠点として、今後も現状を維持するものと予測する。基幹産業の業況は製造品種によりまちまちであるが、工業用地の需要は概ね安定傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　一部の企業は設備投資意欲が旺盛だが、原燃料価格の高止まり等が地場産業の業況を悪化させており、不動産市況はまちまちな動きになっている。 (2)　基幹産業である製紙業は、印刷紙は低調だが、紙加工、衛生用紙は堅調。郊外のＩＣ周辺に物流倉庫等の建設が続いている。
地域要因
(1)　臨海部の公共岸壁が整備された物流拠点。物流施設の新設もあり、地価は落ち着きを見せつつあるもののやや弱含んでいる。 (2)　地域要因に特段の変更はない。臨海部の大型岸壁が整備されている物流拠点で、地価はやや弱含みであるが、下落率は僅少である。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市三島中央１丁目字陣屋２３２８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,395 円／平米 9万7,180 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,539 円／平米 9万4,350 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,418 円／平米 11万480 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市三島中央１丁目字陣屋２３２８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,462 円／平米 7万7,565 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,183 円／平米 7万6,643 円／坪
標準価格 平米 坪	3万147 円／平米 9万9,666 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市三島中央１丁目字陣屋２３２８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,687 円／平米 5万1,861 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,139 円／平米 6万3,274 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,120 円／平米 10万2,883 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	四国中央市
地域	愛媛県四国中央市三島中央１丁目字陣屋２３２８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,820 円／平米 6万2,219 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,820 円／平米 6万2,219 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,685 円／平米 9万8,139 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情