路線価 (2023) 愛媛県西予市三瓶町津布理字道ノ下90-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西予市愛媛県西予市三瓶町津布理字道ノ下９０番１２
価格時点	2023 年
駅名	伊予石城駅 から 8700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	430万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	428万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円／坪 1平米 2万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧三瓶町中心部からその周辺郊外部に広がる住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は圏域内の地縁者が大半で、外部の第三者の流入は殆ど見られない。取引件数は少なく、また、地縁的選好性が強いこと等から事情を含んだ取引も多く見られ需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。当該地域は旧三瓶町中心部に近接して利便性は比較的良好であるが、地域経済の低迷、人口減少や高齢化の進展等を背景に、需要は総じて弱含みである。 (2) 同一需給圏は旧三瓶町中心部やその周辺の住宅地域を中心とした圏域、需要者は旧町在住者が中心である。付近は一般住宅地域として熟成しており、旧町中心部に近い日常至便な立地であるが、人口減少等から土地需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移している。土地価格は坪５万円～１０万円程度、新築建物の分譲物件は殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が未成熟であり、自用目的の建物が多い住宅地域である。住環境を重視する地域であり、収益目的の共同住宅を想定するには無理がある為、収益価格は試算出来なかった。よって比準価格を中心に、前年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的で、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的かつ説得力を有する。一方、小規模アパートも散見されるが、その数少なく、賃貸市場が十分に機能しているとは言い難いため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予石城駅南西方
距離	8700 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西予市愛媛県西予市三瓶町津布理字道ノ下９０番１２
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	160 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は一般住宅地域として概ね熟成しており、今後も同様の住環境のもと、現状の利用状況が継続していくものと予測する。地域の宅地需要は弱く地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持するものと予測する。地域への需要喚起につながる格別の要因に乏しく、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧三瓶町では人口減少等が進行し、地域経済も低調で宅地取引自体も非常に少なく、全体的に地価も下落傾向で推移している。 (2)人口減少等による社会・経済規模の縮小が進んでおり、旧宇和町中心部等を除き、全体的に地価も下落傾向で推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はない。当該地域の宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。 (2)地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市三瓶町津布理字道ノ下９０番１２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,014 円／平米 2万6,494 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,272 円／平米 4万7,183 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,091 円／平米 8万6,257 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市三瓶町津布理字道ノ下９０番１２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,384 円／平米 4万7,554 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,226 円／平米 4万7,031 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,741 円／平米 8万8,406 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市三瓶町津布理字道ノ下９０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,780 円／平米 3万2,333 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,355 円／平米 7万600 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,378 円／平米 9万512 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市三瓶町津布理字道ノ下９０番１２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,613 円／平米 4万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,477 円／平米 4万4,555 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,530 円／平米 8万7,708 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情