路線価 (2023) 愛媛県西予市宇和町下松葉140-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西予市愛媛県西予市宇和町下松葉１４０番１１
価格時点	2023 年
駅名	上宇和駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	822万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,123 円 1平米 3万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	817万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧宇和町およその郊外地域の住宅地域一円。需要者の中心は市内に居住する３０～４０歳代の一次取得者層であるが周辺地域からの流入も一部認められる。圏域内に宅地分譲も散見され、利便性も高い住宅地であり、需要は底堅く推移している。近年、地価水準は落ち着いた状態にある。取引の中心は２５０㎡程度の画地が８００万円前後、新築戸建は２０００万円台前半が需要の中心であると見られる。 (2) 同一需給圏は概ね旧宇和町中心部及びその周辺地域を中心とした住宅地域一円で、旧宇和町に居住及び地縁を有する３０～４０歳代の一次取得者層が需要者の中心であるが、周辺市町等からの流入需要も存する。圏域内には宅地分譲も散見され、また近隣地域等は比較的利便性良好な住宅地域であることから、土地需要は比較的安定している。近隣地域及びその周辺地域における需要の中心的な価格帯は、土地７０～８０坪程度で単価１０～１１万円／坪程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は区画整然とした戸建住宅の団地内にあって、アパート等の収益物件はほとんど見受けられず、賃貸市場が未成熟で賃貸事例も収集できないため、収益価格は試算し得なかった。本件では当該住宅地域の市場性を反映した比準価格を標準とし、前年価格との比較および代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域等は自己利用物件がほとんどである賃貸市場が熟成していない地域等ゆえ収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され市場の実態を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	上宇和駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西予市愛媛県西予市宇和町下松葉１４０番１１
標準地の範囲
東	160 m
西	50 m
南	80 m
北	165 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅地域として熟成しており、今後もこの住環境を維持するものと予測する。周辺地域では、農地等を素地としたミニ開発も見られ、地価は安定的に推移すると見られる。 (2)近隣地域は一般住宅である戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした熟成した住宅地域で、今後とも現状の住環境が維持され、同様の利用状況が継続されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,123 円 1平米 3万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は薄れて来たが、宇和町を除く市域の市場は縮小が止まらない。宇和町の地価は実需に支えられて安定的に推移している。 (2)旧宇和町は中心部及びその周辺地域においては交通利便性が高く他地域からの流入需要も存するが、他の地域は過疎化が進行し衰退傾向にある。
地域要因
(1)地域要因の変動は格別に認められない。 (2)地域の地価にはコロナ禍の影響はあまり感じられない。地域は旧宇和町中心部から程近い比較的利便性良好な地域で、土地需要は比較的安定している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に特段の変動は無い。東側道路に面しており、日照等、住環境の面で優位性がある。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市宇和町下松葉１４０番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,692 円／平米 9万4,856 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,880 円／平米 10万5,395 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,596 円／平米 10万4,456 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市宇和町下松葉１４０番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万472 円／平米 10万740 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,742 円／平米 10万4,939 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,742 円／平米 10万4,939 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市宇和町下松葉１４０番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,845 円／平米 10万5,280 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,909 円／平米 10万5,491 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市宇和町下松葉１４０番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,994 円／平米 11万8,996 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,021 円／平米 11万2,473 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,736 円／平米 10万4,919 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情