路線価 (2023) 愛媛県西予市野村町野村1号468-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西予市愛媛県西予市野村町野村１号４６８番２
価格時点	2023 年
駅名	下宇和駅 から 14000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	230万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,771 円 1平米 9,610 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	230万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,804 円／坪 1平米 9,620 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧野村町中心部近郊の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は圏域内の地縁者が大半で、外部の第三者の流入は少ない。取引件数は少なく、また、地縁的選好性が強いこと等から事情を含んだ取引も多く見られ、需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。当該地域内においては、地価は底値圏で推移しながらも人口減少や高齢化の進展等を背景に、需要は総じて弱含みである。 (2) 同一需給圏は旧野村町中心部及びその近郊の住宅地域である。人口減少、高齢化、第一次産業の後継者不足などにより土地の需要は弱くなっている。旧野村町は傾斜地が多く、既存住宅の建替えが難しく、空き家が増加している。指標となる取引事例が少なく、市場の中心となる価格帯を見出すのは難しいが、７０坪前後の土地で２００～２５０万円程度、新築戸建住宅で２，０００～２，３００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は戸建住宅、農家住宅等が見られる住宅地域であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を採用し、前年価格からの変動率等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の存する地域は、自己使用の住宅がほとんどであり、賃貸共同住宅を想定することは現実的でないため、収益価格は試算できなかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は信頼性の高い取引事例より導かれ、現実の市場を適切に反映しており説得力を有する価格である。よって、比準価格を標準として、他の標準地との均衡、前年価格からの変動率にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下宇和駅北東方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い傾斜地の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西予市愛媛県西予市野村町野村１号４６８番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北２．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧野村町中心部に近い戸建住宅、農家住宅等が見られる住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。コロナ禍による地価への影響は未だ不透明であるが今後の動向に注視が必要である。 (2)当該地域は、旧野村町の中心部に近く、国道にも近い地域であるが、傾斜地で道路幅員が狭いことから住宅地としての需要は少なく、地価は緩やかな下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,771 円 1平米 9,610 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,804 円 1平米 9,620 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,771円 1平米 9,610円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 3万1,903円 1平米 9,650円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,804円 1平米 9,620円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 3万1,903円 1平米 9,650円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧野村町では人口減少、地場産業の不振等の影響により、地域経済は厳しい状況が続いており、宅地需要は依然として低調に推移している。 (2)旧宇和町の中心部は交通の利便性が高く活性化しているが、他地区は第一次産業の衰退などにより、過疎化が進んでいる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないものの、少子高齢化、低迷する地域経済情勢等により不動産取引市場は低調で、地価下落が継続している。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。南側道路に接面しており、日照等がやや優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市野村町野村１号４６８番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,092 円／平米 2万3,446 円／坪
推定価格 平米 坪	7,064 円／平米 2万3,354 円／坪
標準価格 平米 坪	9,258 円／平米 3万607 円／坪
査定価格 平米 坪	9,540 円／平米 3万1,539 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市野村町野村１号４６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
推定価格 平米 坪	9,784 円／平米 3万2,346 円／坪
標準価格 平米 坪	9,399 円／平米 3万1,073 円／坪
査定価格 平米 坪	9,680 円／平米 3万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市野村町野村１号４６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,752 円／平米 2万8,934 円／坪
推定価格 平米 坪	8,267 円／平米 2万7,331 円／坪
標準価格 平米 坪	9,247 円／平米 3万571 円／坪
査定価格 平米 坪	9,520 円／平米 3万1,473 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市野村町野村１号４６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,134 円／平米 3万197 円／坪
推定価格 平米 坪	9,416 円／平米 3万1,129 円／坪
標準価格 平米 坪	9,435 円／平米 3万1,192 円／坪
査定価格 平米 坪	9,720 円／平米 3万2,134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情