路線価 (2023) 愛媛県西予市宇和町卯之町2-426外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西予市愛媛県西予市宇和町卯之町２丁目４２６番外
価格時点	2023 年
駅名	卯之町駅 から 140m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (470 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (470 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円／坪 1平米 5万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧宇和町およびその周辺の市街地に存する商業地域一円。需要者の中心は、地元に地縁性のある企業や個人商店主であるが、幹線道路沿いの収益用不動産への圏域外からの投資も一部に見られる。商業性は、駅前立地としての要素と幹線道路沿いでもあるという複合的性格を有する。価格は安定的に推移している。駅周辺の整備開発事業の伸展の影響はまだ顕在化していない。 (2) 同一需給圏は旧宇和町中心部及びその周辺地域を中心とした商業地域及び商住混在地域を包含する圏域である。需要者の中心は旧宇和町に所在、地縁を有する法人、個人事業者であるが、旧宇和町外からの流入需要も存する。近隣地域及びその周辺地域においては供給は少ないが、土地需要は従来から比較的安定して存している。圏域内においては商業地の取引が少ないゆえ、近隣地域等における需要の中心的な価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域およびその周辺において、事業に供されている不動産は自用が中心で、土地建物の賃貸による出店はほとんど認められない。そのため、賃貸市場は未成熟で、水準を示す賃貸事例が収集できないため収益価格は求め得なかった。よって取引実勢を反映した比準価格を標準とし、地域の特性や背後住宅地の地価動向との関連及び前年価格からの変動を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域等は自己使用目的の店舗、事務所が中心で、賃貸市場が成熟していない地域ゆえ、収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性のある取引事例から適正に求められた市場価値を適切に反映している価格である。よって本件では当該地域の地域的特性を勘案し、前年標準地価格との検討を踏まえ、周辺の公的価格等にも留意し、結果、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	卯之町駅北方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	142.2 坪 (470 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西予市愛媛県西予市宇和町卯之町２丁目４２６番外
標準地の範囲
東	65 m
西	40 m
南	45 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧宇和町の国道沿いの商業地域である。卯之町駅周辺のまちづくり整備事業が進行中であり、今後の動向には不透明な要素が強いが、概ね安定的に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は旧宇和町の中心部に位置する国道沿いの商業地域である。今後とも現状の環境の中、同様の利用状況が維持されるものと予測する。近隣地域及びその周辺地域の土地需要は当面安定して推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は薄れて来たが、宇和町を除く市域の市場は縮小が止まらない。宇和町の地価は実需に支えられて安定的に推移している。 (2)旧宇和町は中心部及びその周辺地域においては交通利便性が高く他地域からの流入需要も存するが、他の地域は過疎化が進行し衰退傾向にある。
地域要因
(1)卯之町駅周辺の開発はあったが、その後は地域要因に大きい変化はなく、市場は安定的に推移している。 (2)地域は旧宇和町中心部の利便性の高い商業地域で、周辺では卯之町駅等の整備事業が進行している状況であり、地域の土地需要は安定している状態。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市宇和町卯之町２丁目４２６番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,362 円／平米 15万6,579 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,029 円／平米 16万2,090 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,478 円／平米 19万22 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市宇和町卯之町２丁目４２６番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,464 円／平米 17万6,752 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,816 円／平米 18万7,834 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市宇和町卯之町２丁目４２６番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,690 円／平米 14万1,133 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,006 円／平米 15万5,402 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,563 円／平米 18万3,691 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市宇和町卯之町２丁目４２６番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,916 円／平米 15万1,798 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,579 円／平米 14万7,378 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,585 円／平米 18万3,764 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情