路線価 (2023) 愛媛県西予市野村町野村12号749-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西予市愛媛県西予市野村町野村１２号７４９番１
価格時点	2023 年
駅名	下宇和駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (482 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (482 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,636 円／坪 1平米 3万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西予市内の商業地域及び住商混在地域を包含する圏域と判定。特に代替性の強い地域は旧野村町中心部の商業地域である。需要者は地元に地縁、血縁性のある企業、個人店主等が主であり、圏域外からの市場参加は殆ど見受けられない。地域経済の衰退、人口減少、平成３０年７月豪雨災害等の影響で、商業繁華性は減退傾向が継続しており、依然として地価は下落傾向で推移している。取引件数は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。 (2) 同一需給圏は、旧野村町の中心部及び周辺の店舗や事務所が立地する地域である。需要者はほとんどが旧野村町に地縁を有する個人または法人であるが、全国チェーンのドラッグストアも進出している。人口減少等の影響で、全般的には新規の出店や開設は少なく、商業地における需要回復の兆しは見えていない。なお、市場の中心となる価格帯は、指標となる取引事例が極めて少なく、さらに業種、業態、規模により異なるため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は小売店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的での取引が主で、賃貸市場は成立しておらず、収益目的の賃貸物件を想定するには無理があるため、収益価格は試算出来なかった。よって比準価格を標準とし、周辺の標準地価格や前年価格からの変動率等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域における事務所や店舗は自己所有物件がほとんどで、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、現実の市場を反映した客観的かつ実証的な試算価格を求めることができた。このため、比準価格を標準とし、前年価格からの変動率、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下宇和駅北東方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	145.8 坪 (482 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西予市愛媛県西予市野村町野村１２号７４９番１
標準地の範囲
東	45 m
西	20 m
南	35 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	30 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は旧野村町の低層店舗、事業所等が見られる沿道サービス型の路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。コロナ禍による地価への影響は未だ不透明であるが今後の動向に注視が必要である。 (2)当該地域は、旧野村町の中心部に位置する国道沿いの低層店舗兼住宅や事務所等が建ち並ぶ地域であるが、高齢化や人口減少等の影響により不動産の需要は少ないため、地価水準も緩やかな下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧野村町では人口減少、地場産業の不振等の影響により、地域経済は厳しい状況が続いており、宅地需要は依然として低調に推移している。 (2)旧宇和町の中心部は交通の利便性が高く活性化しているが、他地区は第一次産業の衰退などにより、過疎化が進んでいる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められない。低迷する地域経済情勢等により商業地の需要は脆弱で地価下落が継続している。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市野村町野村１２号７４９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,230 円／平米 12万3,082 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,384 円／平米 12万3,592 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,147 円／平米 12万6,114 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市野村町野村１２号７４９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,031 円／平米 8万2,752 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,931 円／平米 11万2,176 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,205 円／平米 12万3,000 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市野村町野村１２号７４９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,987 円／平米 6万2,771 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,763 円／平米 7万8,560 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市野村町野村１２号７４９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,362 円／平米 15万6,579 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,029 円／平米 16万2,090 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,864 円／平米 12万1,872 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情