土地路線価格
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路線価 (2023) 愛媛県東温市志津川字力石甲1133-35 坪・平米

2023
路 線 価
愛媛県 東温市
愛媛県東温市志津川字力石甲1133番35 (東温)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 田窪駅 から 600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
15万8,688
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万8,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛媛県 東温市愛媛県東温市志津川字力石甲1133番35
価格時点 2023
駅名 田窪駅 から 600m
路線価
1坪当たり 1坪 15万8,688
1平米当たり 1平米 4万8,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月13日
鑑定評価額 総額
1,240万
(208 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 19万7,368
1平米 5万9,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
1,240万
(208 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 19万7,368 円/坪
1平米 5万9,700 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧重信町の市街化区域内の住宅地域及び松山市東部の住宅地域である。需要者の中心は旧重信町及び松山市に居住する30~40歳代の一次取得者層である。志津川地区の土地区画整理による大量の宅地供給の影響もなくなり、小規模ながら新規の宅地分譲も見られる。土地は200㎡程度で1,300万円程度、新築の戸建物件は2,800万円までが需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏は東温市の住宅地域であるが、特に代替競争の関係が強いのは旧重信町の市街化区域内の住宅地域である。需要者は市内居住の30~40代の一次取得者が中心である。中心となる価格帯は土地は1,300万円前後、新築の戸建物件は2,500万円程度が需要の中心となっている。大量の宅地供給がなされていた志津川地区での土地区画整理事業は終了した。近年の取引市場は緩やかな下落傾向で推移しており底値感が見られ始めている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。規模等によりアパート等の賃貸物件の想定は非現実的であり収益価格は試算できなかった。よって取引の実態を反映した現実的で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。なお、コロナ禍における当地域の地価への影響は特に見られない。

(2) 近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、戸建住宅の敷地としての利用が最有効使用である。立地条件等によりアパート等の賃貸物件の想定は非現実的であり、収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格は規範性の高い事例を採用し、標準地に近い事例を重視して信頼性の高い価格が求められた。したがって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 田窪駅北東方
距離 600 m
土地の状態
土地面積 62.9 坪 (208 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 東温市愛媛県東温市志津川字力石甲1133番35
標準地の範囲
60 m
西 90 m
20 m
60 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 14 m
面積 200 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北4m道路
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。当地域での住宅地需要は根強いものの、地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。

(2)当該地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかに下落しており、今後もやや弱含みで推移すると思われる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 19万7,368
1平米 5万9,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 19万7,368
1平米 5万9,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 19万7,368
1平米 5万9,700
前年から次年への変動率 -0.7 %
2022年
1坪 19万8,691
1平米 6万100
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 19万7,368
1平米 5万9,700
前年から次年への変動率 -0.7 %
2019年
1坪 19万8,691
1平米 6万100
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)地方経済は、コロナ禍にあって一部で弱めの動きが見られるものの、緩やかに持ち直している。

(2)地域経済全体としては新型コロナの影響から緩やかに持ち直している。東温市の地価への影響はほとんど見られない。

地域要因
(1)松山圏域における住宅地価格の割高感から小幅な下落傾向にあるが、下落幅が縮小しつつある。

(2)田窪地区における松山自動車道のスマートICの工事が進行中。終了した土地区画整理事業の宅地分譲に代わって、民間による供給が見られる。

個別的要因 (1)東道路で日照等の快適性がやや優っている。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K1
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 東温市
地域 愛媛県東温市志津川字力石甲1133番35
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
8万245 円/平米
26万5,290 円/坪
推定価格 平米
6万5,101 円/平米
21万5,224 円/坪
標準価格 平米
5万9,129 円/平米
19万5,480 円/坪
査定価格 平米
5万9,700 円/平米
19万7,368 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K1
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 東温市
地域 愛媛県東温市志津川字力石甲1133番35
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万9,441 円/平米
22万9,572 円/坪
推定価格 平米
6万5,252 円/平米
21万5,723 円/坪
標準価格 平米
5万9,809 円/平米
19万7,729 円/坪
査定価格 平米
6万400 円/平米
19万9,682 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 1.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K1Y
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 東温市
地域 愛媛県東温市志津川字力石甲1133番35
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
6万5,837 円/平米
21万7,657 円/坪
推定価格 平米
6万5,508 円/平米
21万6,569 円/坪
標準価格 平米
5万9,016 円/平米
19万5,107 円/坪
査定価格 平米
5万9,600 円/平米
19万7,038 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K1
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 東温市
地域 愛媛県東温市志津川字力石甲1133番35
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
4万3,401 円/平米
14万3,484 円/坪
推定価格 平米
4万4,609 円/平米
14万7,477 円/坪
標準価格 平米
5万8,696 円/平米
19万4,049 円/坪
査定価格 平米
5万9,300 円/平米
19万6,046 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北西
側道幅員1 3.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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