路線価 (2023) 愛媛県東温市南方字森1899-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 東温市愛媛県東温市南方字森１８９９番１３
価格時点	2023 年
駅名	横河原駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	549万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	550万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円／坪 1平米 3万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね東温市内の住宅地域及び住居系用途を含む混在地域で形成される圏域。需要者は圏域内に居住する又は隣接する松山市に居住する３０歳代から４０歳代の一次取得者が中心である。需要の中心は坪単価で１０万円～１５万円程度である。利便性の良好な小規模分譲地の需要はある程度見られるが、近時、建築費の高騰の影響を受けて需要にやや腰折れ感が見られる。 (2) 同一需給圏は川内地区を中心とした市東部における広域的住宅地域一円。特に代替競争関係が強いのは川内地区西部であり中心需要者層は３０歳代から４０歳代の１次取得者層である。川内地区中心部の開発分譲地においては㎡当たり４万円を超える値付けがされている。一方当該標準地近隣においては取引が数件散見される程度で中心価格帯の把握は困難であるが供給が需要を上回っており下落傾向にあると判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算できなかった理由には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、周辺標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり当該標準地規模での賃貸想定は非現実的である。したがって収益価格試算は適用外とした。以上のことから本件においては住宅地域としての利便性、快適性等選好性の程度を比較要因として求めた比準価格を中心に近隣地域における需給動向及び市場競争力の程度を考慮し、且つ類似標準地価格等との検討を行い熟考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	横河原駅　東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東温市愛媛県東温市南方字森１８９９番１３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	13 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　　　　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、旧川内町の県道南部背後の戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状と同様の居住環境を維持するものと予測する。 (2)熟成した住宅地域である。需要は弱含みで推移するものと判定する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市のベッドタウンである東温市のうち旧川内町は旧重信町に比し需要は弱いが、利便性の良好な小規模分譲地の需要は底堅い。 (2)東温市の人口は微減状態にある。一方生産年齢人口はほぼ横ばいで推移している。
地域要因
(1)旧川内町中心部に近い県道南側の住宅地域であり、市場環境に特段の変化は見られない。 (2)川内地区は依然として需要の弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市南方字森１８９９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,301 円／平米 11万93 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,316 円／平米 13万6,591 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,349 円／平米 13万88 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市南方字森１８９９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,898 円／平米 15万8,351 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,151 円／平米 14万5,963 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,003 円／平米 12万8,944 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	西
側道幅員2	0.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市南方字森１８９９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,470 円／平米 15万6,936 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,981 円／平米 14万8,707 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,945 円／平米 12万8,752 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市南方字森１８９９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1 円／平米 13万2,243 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,776 円／平米 14万1,417 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,534 円／平米 13万699 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情