路線価 (2023) 愛媛県東温市牛渕字上樋1941-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 東温市愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１
価格時点	2023 年
駅名	牛渕団地前駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3,100万 円 (486 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万592 円 1平米 6万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,100万 円 (486 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円／坪 1平米 6万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東温市・砥部町及び松山市東部の近隣商業地域一円と認められる。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人又は地元資本の事業者等が中心である。圏内には大型商業施設が立地しており客足の流出が続き、既存商業地の衰退傾向が続いている。土地取引は極端に少ない状況であるが、需要の中心は規模１００～１５０坪程度、単価２１～２２万／坪前後である。 (2) 同一需給圏は東温市、および松山市東部地区の商業地域一帯であるが、特に代替競争関係が強いのは日用品主体の近隣商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者等である。商業中心は幹線道路沿いの路線商業地域へと移行が進んでいる。播磨台団地およびその周辺を背後地としており、商圏の範囲は狭い。取引は少なく規模によりバラつき、需要の中心価格帯は見出し難い。地価は緩やかな下落傾向で推移しており新型コロナの影響はほとんど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当市における商業地の取引は極端に少ないため松山市の取引事例も採用したが適切に比準しており、現実的で信頼性は高い。一方、地域内は自己使用物件がほとんどで賃貸市場が熟成しているとは認められず、標準的な賃料の把握が困難なため収益価格は試算できなかった。以上より、信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。なお、コロナ禍における当該地域の地価への影響は特にない。 (2) 近隣地域は小売店舗、銀行等が立地する近隣商業地域であるが、個人店舗が主体である。賃貸市場は未熟成であり、収益価格は試算出来なかった。地域特性の類似する事例が乏しい中、価格牽連性のある事例より検討した。市場実態を反映した価格と判断される比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛渕団地前駅南方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	147 坪 (486 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東温市愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１
標準地の範囲
東	15 m
西	15 m
南	40 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、駅前の商業地域で店舗等が建ち並ぶ状況であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)地域は松山市と東温市の境に位置し、駅前に開けた近隣商業地域である。銀行等もあるが繁華性は乏しく、基本的には衰退傾向である。今後とも同様の推移で地価は弱含みと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万592 円 1平米 6万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 21万3,898円 1平米 6万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 21万3,898円 1平米 6万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は緩やかに持ち直しつつも、郊外型大型店への顧客流出は著しく、既存商業地域は衰退傾向にある。 (2)地域経済全体としては新型コロナの影響から緩やかに持ち直している。東温市の地価への影響はほとんど見られない。
地域要因
(1)駅前に位置するが、幹線道路の背後で、新規出店等の動きも見られず、引き続き衰退傾向。 (2)駅前に位置する既存商業地で衰退傾向が続く。土地取引は少ない状況が続いている。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,431 円／平米 20万6,397 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,966 円／平米 21万1,472 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万603 円／平米 13万4,234 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,548 円／平米 18万6,948 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,609 円／平米 21万291 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,965 円／平米 9万9,064 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,217 円／平米 11万9,733 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,427 円／平米 20万9,690 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,068 円／平米 10万2,711 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,598 円／平米 18万501 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,932 円／平米 21万1,359 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情