路線価 (2023) 宮城県柴田郡大河原町大谷字末広96-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 柴田郡大河原町宮城県柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
価格時点	2023 年
駅名	大河原駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	852万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	852万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円／坪 1平米 2万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大河原町と柴田町等の周辺市町の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する大河原町の居住者等。当該地域は、新興住宅地域と比較して街路条件、居住環境が劣るものの、町中心部やＪＲ大河原駅まで徒歩圏内にある等、生活利便性は概ね良好で、需要は比較的堅調に推移している。地域内の画地規模に大小があり、また新築戸建物件は既存の敷地を分割したものが多く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は大河原町中心部の住宅地域一円である。需要者の中心は当該圏域に地縁を有し自己使用目的で住宅を購入しようとする標準的な収入層の個人と考えられる。対象標準地の存する末広地区は駅への接近性には優れるものの、道路条件が劣る古くから住宅地域で居住環境はやや劣り、需要は小康状態である。需要の中心となる価格帯は３２０㎡程度の更地で８５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅や商店街等に比較的近い既存の住宅地域であるが、アパート等の賃貸物件は少なく、ほとんどが自己使用の戸建住宅となっており、賃貸需要は弱く、投資不採算性等からも収益物件は少ない。転勤等の事情により戸建住宅が賃貸される程度であり、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し、需要者の大半が自己居住目的で不動産市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大河原駅北方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	98 坪 (324 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柴田郡大河原町宮城県柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
標準地の範囲
東	180 m
西	50 m
南	135 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	19 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ大河原駅に比較的近いやや街路条件が劣る既成住宅地域
街路	基準方位北、４．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく、今後も概ね現状を維持していくと予測する。街路条件がやや劣るが、最寄駅まで徒歩圏内で、中心部の地価上昇の影響もあり、今後も安定した需要が続き、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)大河原町中心部に近い白石川から東側の住宅地域であり、駅への接近性に優れるものの、街路条件の劣る古くからの住宅地域であり、需要は低調気味であることから、当面の間、地価は横這い傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回復の兆しが見られる。大河原町では生活利便性の良好な地域を中心に、住宅地需要は堅調に推移している。 (2)市内の全般的な住宅地需要は堅調である。鉄道駅徒歩圏や新規分譲地で居住環境が良好な住宅地域は特に土地需要が強い状況である。
地域要因
(1)町の中心部やＪＲ駅に比較的近い既存の住宅地域であり、街路条件に難があるものの、需要は比較的堅調に推移している。 (2)街路構成がやや煩雑で、商業施設が集積する国道４号バイパスへのアクセスもやや劣り、土地需要は小康状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡大河原町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万291 円／平米 10万142 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,821 円／平米 9万5,282 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,441 円／平米 8万7,414 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡大河原町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,611 円／平米 11万7,730 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,258 円／平米 11万6,563 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,830 円／平米 8万2,088 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡大河原町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,390 円／平米 10万7,081 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,447 円／平米 10万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,968 円／平米 8万5,850 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,353 円／平米 10万6,959 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,353 円／平米 10万6,959 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,315 円／平米 8万3,691 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,153 円／平米 10万2,992 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,641 円／平米 9万7,993 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,704 円／平米 8万8,283 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情