路線価 (2023) 愛媛県東温市樋口字前川甲1420-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 東温市愛媛県東温市樋口字前川甲１４２０番１
価格時点	2023 年
駅名	横河原駅 から 440m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	5,140万 円 (676 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,140万 円 (676 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円／坪 1平米 7万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東温市・砥部町及び松山市東部の近隣商業地域一円と認められる。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人又は地元資本の事業者等が中心である。圏内では大型スーパー、物販店等が充実しており、本件のような既存商業地域はやや衰退傾向にある。また至近の土地区画整理事業地内にスーパーの計画もある。土地取引は極端に少ないが、需要の中心は規模２００坪程度、単価２４～２６万／坪程度である。 (2) 同一需給圏は東温市の商業地域一帯と考えられるが代替性が強いのは医学部周辺及び横河原駅周辺と考えられる。大学医学部及び附属病院の近隣という立地で、調剤薬局等の関連店舗が多く見られる。スーパー、物販店等が立地し、商業地域としてほぼ熟成し変化は少ない。土地区画整理事業地内をはじめとする背後の住宅地の熟成も進んでいる。商業地の取引は少なく、需要の中心価格帯は見出し難い。地価は緩やかな下落傾向で新型コロナの影響は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は当市における商業地の取引が極端に少なく松山市の事例も採用せざるを得なかったが、適切に求めたものであり、市場動向を反映した信頼性の高いものである。収益価格は低層店舗の一棟貸しを想定して試算したが、想定要素が多く信頼性が低いため参考に留めた。本件では現実的で信頼性の高い比準価格を採用し、同市内の商業地の需要動向等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。コロナ禍での地価への影響は特にない。 (2) 東温市の商業地域はエリア的に狭く、類似事例が乏しい。このような中で価格牽連性が認められる取引事例を採用して検討したが、古い事例等も採用せざるを得なかった。収益価格については小規模店舗を想定したが、想定事項、賃料資料の適合性、建築費の高騰等もあり低水準で価格精度は低い。よって、比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	横河原駅北西方
距離	440 m
土地の状態
土地面積	204.5 坪 (676 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅が多い医学部近くの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東温市愛媛県東温市樋口字前川甲１４２０番１
標準地の範囲
東	25 m
西	210 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	28 m
面積	650 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は飲食店舗、スーパー、小売店舗、共同住宅等が混在する県道沿いの地域であり、近隣商業地域として熟成している。今後は背後の土地区画整理事業の進展による影響が徐々に具体化していくと予測する。 (2)地域は愛媛大学医学部に近接し、飲食店舗、食品スーパー、マンション等が混在する県道沿いの近隣商業地域である。今後は、背後の土地区画整理区域の熟成に伴う影響の具体化が想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 25万4,231円 1平米 7万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 25万4,231円 1平米 7万6,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、新型コロナウィルス感染症の影響を受けながらも緩やかに持ち直している。 (2)地域経済全体としては新型コロナの影響から緩やかに持ち直している。東温市の地価への影響はほとんど見られない。
地域要因
(1)松山市などの大型商業施設への客足の流出が続き、地価は引き続き弱含みで推移。 (2)土地区画整理事業の影響によって背後地の人口は増加している。大学医学部の近くに立地し、特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)二方路地による効用増価がある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市樋口字前川甲１４２０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,069 円／平米 20万5,200 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,804 円／平米 24万3,996 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市樋口字前川甲１４２０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,325 円／平米 13万8 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,508 円／平米 22万6,487 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,506 円／平米 24万3,011 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,700 円／平米 25万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市樋口字前川甲１４２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,571 円／平米 22万84 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,191 円／平米 18万9,073 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,795 円／平米 24万3,966 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県東温市樋口字前川甲１４２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,503 円／平米 33万8,875 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,708 円／平米 33万9,553 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,318 円／平米 24万5,695 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情