路線価 (2023) 愛媛県上浮穴郡久万高原町東明神甲1090-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 上浮穴郡久万高原町愛媛県上浮穴郡久万高原町東明神甲１０９０番１
価格時点	2023 年
駅名	いよ立花駅 から 25000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	240万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	240万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,060 円／坪 1平米 1万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧久万町の住宅地域一円。需要者の中心は久万高原町に居住又は地縁のある一次取得者層で、近隣地域等では町外からの流入はほとんど見られない。近隣地域等では現在道路拡幅工事がなされているが、その地価への影響は現時点では不明であり、町内の人口減少等から地域の土地需要は弱い。近年、久万高原町内の土地取引は少なく近隣地域等での需要の中心的な価格帯は見出し難い状況だが、概ね土地９０坪程度で単価３万円／坪程度であると思われる。 (2) 同一需給圏は久万高原町の内、旧久万町域に存する住宅地域一円と把握される。主たる需要者は当町に地縁性を有する一次取得者層が中心であるが、県内でも特に人口減少及び高齢化の著しい地域であり、住宅需要は低調な推移を辿っている。取引価格にはバラツキが認められ、市場における中心価格帯の把握は困難であるが、目安となる価格帯は坪当たり３万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域等は自己使用が支配的な賃貸市場が成熟していない地域等ゆえ、収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され市場の実態を適切に反映している。よって本件では当該地域の地域的特性を勘案し、前年標準地価格との検討を踏まえ、代表標準地価格との均衡にも留意の上、結果、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 当地域は、農地の中に戸建住宅、農家住宅等が点在する住宅地域であり、自用目的での取引が中心と思料されることから、居住の快適性及び利便性等を重視した価格形成がなされるものと判断される。なお、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では、代表標準地との均衡性及び標準地の前年価格からの推移にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	いよ立花駅南東方
距離	25000 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上浮穴郡久万高原町愛媛県上浮穴郡久万高原町東明神甲１０９０番１
標準地の範囲
東	10 m
西	45 m
南	150 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　１１．７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は旧久万町郊外の国道沿いに一般住宅、農家住宅が存する地域で、当面、現状の環境のもと、同様の利用状況が継続されるものと予測する。地域の土地需要は弱く、地価の下落傾向は続くものと思われる。 (2)当地域は、国道沿いに住宅、農地等が混在する地域であり、今後も現況を維持しながら静態的に推移するものと予測する。地価は住宅需要の減少傾向を反映し、下落基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)久万高原町では人口減少、少子高齢化が進行しており、地域経済も低迷し、土地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)地方経済の低迷が続く中、久万高原町の人口減少率及び高齢化率は高水準で推移しており、需要は逓減傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域等では現在、道路拡幅工事が進行中であるが、その地価への影響は現状、不明である。地域の地価は一般的要因の影響もあり下落傾向である。 (2)特段の変動要因は認められないが、地元経済の低迷から、松山市などへの若年層の流出が継続している状況にある。
個別的要因	(1)近時、対象標準地は道路拡幅工事により一部買収され、前面道路が拡幅され、対象標準地上の旧建物は取り壊され、現在新たな建物が建築中。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	上浮穴郡久万高原町
地域	愛媛県上浮穴郡久万高原町東明神甲１０９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
推定価格 平米 坪	1万399 円／平米 3万4,379 円／坪
標準価格 平米 坪	9,999 円／平米 3万3,057 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	上浮穴郡久万高原町
地域	愛媛県上浮穴郡久万高原町東明神甲１０９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,072 円／平米 2万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	8,488 円／平米 2万8,061 円／坪
標準価格 平米 坪	9,226 円／平米 3万501 円／坪
査定価格 平米 坪	9,230 円／平米 3万514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	上浮穴郡久万高原町
地域	愛媛県上浮穴郡久万高原町東明神甲１０９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万804 円／平米 3万5,718 円／坪
推定価格 平米 坪	1万437 円／平米 3万4,505 円／坪
標準価格 平米 坪	1万760 円／平米 3万5,573 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	上浮穴郡久万高原町
地域	愛媛県上浮穴郡久万高原町東明神甲１０９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,096 円／平米 4万9,907 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,666 円／平米 5万1,792 円／坪
標準価格 平米 坪	1万29 円／平米 3万3,156 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情