土地路線価格
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路線価 (2023) 愛媛県伊予郡松前町大字南黒田字下屋敷629-6 坪・平米

2023
路 線 価
愛媛県 伊予郡松前町
愛媛県伊予郡松前町大字南黒田字下屋敷629番6 (松前)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域)
  • 地蔵町駅 から 670m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
16万1,994
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万9,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛媛県 伊予郡松前町愛媛県伊予郡松前町大字南黒田字下屋敷629番6
価格時点 2023
駅名 地蔵町駅 から 670m
路線価
1坪当たり 1坪 16万1,994
1平米当たり 1平米 4万9,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
944万
(155 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 20万1,335
1平米 6万900
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
946万
(155 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 20万1,666 円/坪
1平米 6万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は松前町市街地地域や市街地外縁部の住宅地域を中心とした圏域、需要者は地元一次取得者を中心に、町外からの転入者も認められる。付近は町中心部に近い利便立地であり、一般住宅地域として熟成している。地価は横ばいから微減傾向の推移であり、土地価格は坪20万円前後、新規分譲物件は建物込みで2,000万円台後半が中心的な流通価格帯である。

(2) 同一需給圏を、松前町南部、西部及びその周辺の住宅地域とした。需要者は、圏域内に居住する30~40歳代の一次所得者層が中心であり、松山市や南予地域からの転入者も見られる。「エミフルMASAKI」周辺と比べると需要はやや弱く、地価はやや下落傾向で推移しており、市場の中心となる土地の価格帯(総額)は900万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、近傍類似地域で信頼性のある取引事例を収集して比較検討することができた。一方、戸建住宅を中心とした地域に存し、収益物件の想定が非現実的なため、収益価格は試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去1年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域周辺は戸建住宅が大半で、自用目的での取引がほとんどである。また、賃貸市場が未熟成であることから収益還元法を適用することが出来なかった。よって信頼性が高く、妥当性を有している比準価格を標準とし、収益価格を求めることが出来なかったことを再検討し、更に、代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 地蔵町駅南東方
距離 670 m
土地の状態
土地面積 46.9 坪 (155 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 伊予郡松前町愛媛県伊予郡松前町大字南黒田字下屋敷629番6
標準地の範囲
50 m
西 50 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 14 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  4.3m道路
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持するものと予測する。地域への住宅地需要は底堅く、地価は微減または横ばい傾向と予測する。

(2)当該地域は、松前町南部の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現在と同様の居住環境が維持されるものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地としての利用と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 20万1,335
1平米 6万900
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 20万1,666
1平米 6万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 20万1,335
1平米 6万900
前年から次年への変動率 -0.5 %
2022年
1坪 20万2,327
1平米 6万1,200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 20万1,666
1平米 6万1,000
前年から次年への変動率 -0.3 %
2019年
1坪 20万2,327
1平米 6万1,200
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)県都松山市に隣接して、水資源や立地企業を背景に町勢は比較的安定している。

(2)地方経済は依然として厳しい状況にある。土地の需要も依然として下落傾向にある。

地域要因
(1)松前町内では南方の伊予市境に近い住宅地域で、国道、店舗等への接近性も良好であるが、供給過多から地価は下落傾向が続いている。

(2)地域要因に特に変動は見受けられない。伊予市との市境に近く、各施設等への接近性もほぼ良好であるものの、地価はやや下落傾向で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因は特にない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K1
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 伊予郡松前町
地域 愛媛県伊予郡松前町大字南黒田字下屋敷629番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万2,075 円/平米
13万9,100 円/坪
推定価格 平米
7万3,944 円/平米
24万4,459 円/坪
標準価格 平米
6万859 円/平米
20万1,200 円/坪
査定価格 平米
6万900 円/平米
20万1,335 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K1
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 伊予郡松前町
地域 愛媛県伊予郡松前町大字南黒田字下屋敷629番6
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
5万8,483 円/平米
19万3,345 円/坪
推定価格 平米
5万7,278 円/平米
18万9,361 円/坪
標準価格 平米
6万999 円/平米
20万1,663 円/坪
査定価格 平米
6万1,000 円/平米
20万1,666 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K1Y
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 伊予郡松前町
地域 愛媛県伊予郡松前町大字南黒田字下屋敷629番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万8,641 円/平米
16万807 円/坪
推定価格 平米
6万497 円/平米
20万3 円/坪
標準価格 平米
6万1,795 円/平米
20万4,294 円/坪
査定価格 平米
6万1,800 円/平米
20万4,311 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K1Y
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 伊予郡松前町
地域 愛媛県伊予郡松前町大字南黒田字下屋敷629番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万2,698 円/平米
17万4,220 円/坪
推定価格 平米
5万2,171 円/平米
17万2,477 円/坪
標準価格 平米
5万9,967 円/平米
19万8,251 円/坪
査定価格 平米
6万 円/平米
19万8,360 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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