路線価 (2023) 愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠131-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 伊予郡松前町愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２
価格時点	2023 年
駅名	岡田駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	956万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,740 円 1平米 5万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	954万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,409 円／坪 1平米 5万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松前町の市街化調整区域内住宅地域を中心とした圏域、需要者は地元一次取得者を中心に、町外からの転入者も認められる。付近は市街化調整区域のため分譲、流通物件は限定的であるが、県都松山市に近い立地特性から、需要は比較的堅調である。単価水準は坪１５万円～２５万円程度と立地環境等でバラつきが認められる。新規分譲物件は建物込みで２，０００万円台後半が中心的な流通価格帯である。 (2) 同一需給圏を、松前町の市街化調整区域内の住宅地域とした。需要者の中心は、圏域内に居住する一次所得者層であり、町外からの転入者も見られる。当該地域は、市街化調整区域に指定されており分譲地等限定的であるものの、松山市に近いこと等から需要は比較的堅調である。市場の中心となる土地の価格帯（総額）は９３０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、近傍類似地域で信頼性のある取引事例を収集して比較検討することができた。一方、標準地の画地条件は収益物件の想定が非現実的なため、収益価格は試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺は戸建住宅が多く自用目的の取引が中心である。標準地は画地規模等から収益物件の想定が非現実的であり、収益還元法を適用することが出来なかった。よって、市街化調整区域内の住宅地の取引事例から求められた市場性を反映しているものと判断される比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことを再検討し、周辺の地価公示価格、代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡田駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊予郡松前町愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２
標準地の範囲
東	40 m
西	5 m
南	190 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13.5 m
面積	160 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、農家住宅等の混在する地域であり、周辺地域の農地は緩やかな転用傾向にある。市街化調整区域内で物件売買は少ないが、松山市に近接する人気校区エリアであり、地価は微減傾向と予測する。 (2)当該地域は、松山市に隣接する松前町の北部に位置し、一般住宅、農家住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域である。今後も現在と同様の居住環境が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地としての利用と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万2,740 円 1平米 5万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県都松山市に隣接して、水資源や立地企業を背景に町勢は比較的安定している。 (2)地方経済は依然として厳しい状況にある。土地の需要も依然として下落傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)地域要因に特に変動は見受けられない。市街化調整区域内の住宅地は、人気の校区を除いて地価はやや下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡松前町
地域	愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万8,477 円／平米 19万3,325 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,612 円／平米 19万465 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡松前町
地域	愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,012 円／平米 20万5,012 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,012 円／平米 20万5,012 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,578 円／平米 19万353 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡松前町
地域	愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万4,953 円／平米 21万4,735 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,823 円／平米 21万4,305 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,775 円／平米 19万1,004 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡松前町
地域	愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,875 円／平米 20万7,865 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,252 円／平米 20万5,805 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,963 円／平米 19万1,626 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情