路線価 (2023) 愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開348-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 伊予郡松前町愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４
価格時点	2023 年
駅名	松前駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松前町の商業地域、混在地域を中心とした圏域、需要者は地元在住者や事業者を中心に、幹線道路沿いには外部資本の進出も見られる。付近は松山市と伊予市を結ぶ準幹線沿い地域であり、背後は一般住宅地域が広がるが、画地条件のミスマッチや借地需要等により物件売買は少ない。当該地域の需要の中心となる価格帯は土地単価で認識される傾向が強く、概ね坪２５万円～３０万円程度の水準と把握される。 (2) 同一需給圏を、松前町及び松山市郊外の商業地域及び商住混在地域とした。需要者の中心は地元資本による企業や個人事業者であるが、幹線道路沿いには外部資本の進出も見られる。大規模商業施設との競合はあるものの、県道沿いに店舗等が建ち並び、背後には一般住宅が広がっている。市場での需要の中心となる価格帯（総額）は３，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 沿道商業地取引は少ないが、類似街路沿いの取引事例を収集して比較検討することができた。一方、借地利用は認められるが、建物賃貸需要は乏しいことから、収益価格は試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺は、自己使用の物件が中心であることから収益還元法を適用することが出来なかった。一方、比準価格は松前町内の商業地域の事例が少なく市街化調整区域内や松山市に所在する事例も採用しているが、精度に問題はないものと判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を求めることが出来なかったことを再検討し、代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松前駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、事業所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊予郡松前町愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	55 m
北	115 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	36 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの商業地域で、背後に住宅地域も広く展開しており、今後も現況を維持するものと予測する。国道５６号沿い商業地域との競合は劣勢にあり、地価は微減傾向と予測する。 (2)当該地域は、県道沿いの商業地域であり、背後は住宅地域として熟成している。国道５６号沿いの商業施設との競合はあるものの、今後も現在と同様の使用状況を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地としての利用と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県都松山市に隣接して、水資源や立地企業や大規模商業施設を背景に町勢は比較的安定している。 (2)地方経済は依然として厳しい状況にある。土地の需要も依然として下落傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)地域要因に大きな変動は見受けられず、地価はやや下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡松前町
地域	愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,169 円／平米 29万1,487 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,081 円／平米 29万1,196 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,081 円／平米 29万1,196 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,100 円／平米 29万1,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡松前町
地域	愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,959 円／平米 14万2,022 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,896 円／平米 21万7,852 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,307 円／平米 27万5,413 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡松前町
地域	愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,508 円／平米 17万285 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,115 円／平米 19万2,128 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,103 円／平米 27万8,045 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡松前町
地域	愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,791 円／平米 14万8,079 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,836 円／平米 31万6,834 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,511 円／平米 27万9,393 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情