路線価 (2023) 宮城県柴田郡大河原町大谷字町向100-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 柴田郡大河原町宮城県柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
価格時点	2023 年
駅名	大河原駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	967万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	967万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円／坪 1平米 3万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大河原町及び柴田町等の周辺市町の商業地域一円。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人・法人。郊外路線商業地域への顧客の流出等で、当該地域の商況は低迷している。従って、商業地としての需要は低調であるが、近年は背後の住宅地の需要の活性化を受け、当該地域も共同住宅等用地としての需要が期待されている。地域内の画地規模に大小があり、また複合不動産の取引も少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は大河原町を中心とした県南部商業地域一円である。需要者の中心は当該圏域に地縁を有する商業従事者等と考えられる。国道４号バイパス沿いの路線商業地域に中心的な商圏が形成されている状況であり、町向地区を含む大河原駅前商店街の商況はこれらと競合して軟調であり、土地に対する需要も小康状態である。需要の中心となる価格帯は２４０㎡程度の更地で９４０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ駅前大通りに形成された旧来からの商業地域で、自用の低層店舗・事務所等が大半を占めている。商況低迷等を反映して、賃貸物件が少なく、賃貸市場は不活発であり、賃料水準も不安定で、不動産投資の対象としては採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。本件においては、代替競争関係が認められる信頼性の高い取引事例から広域的に検討を行い、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、更に収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市場分析等に基づき、店舗・共同住宅用途の建物を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である商業従事者等が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大河原駅西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柴田郡大河原町宮城県柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
標準地の範囲
東	50 m
西	125 m
南	25 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ駅前大通り沿いに形成された商業地域
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ大河原駅に近距離にある等、交通接近条件が良好であり、背後の住宅地では地価上昇も認められる。今後は店舗等用地のほか、共同住宅地としての需要も見込まれる。これを反映し、地価は当面横ばい傾向と予測する。 (2)大河原駅前の衰退化傾向にある既存商業地域であり、地価は長期下落傾向が続いてきたが、隣接する住宅地価格上昇の影響を受け横這い傾向に転じており、当面の間、同様に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の行動制限の緩和も進み、大河原町では、幹線道路沿いの商業施設を中心に回復が進む一方、既存商店街では商況低迷が続いている。 (2)既存商業地の商況は厳しく地価も不透明である。ただし住宅地需要による下支えがある地点やロードサイド沿い等は一定の需要が見込める。
地域要因
(1)ＪＲ大河原駅に近距離にあり、周辺には生活利便施設も多いことから、店舗需要に加え、共同住宅等用地としての需要の顕在化が期待されている。 (2)商業集積度はやや低く周辺で空き店舗も散見され商業繁華性は今一つだが、住宅地としての需要が底支えし地価下落には至っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡大河原町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
推定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,797 円／平米 13万8,181 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡大河原町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万395 円／平米 10万486 円／坪
推定価格 平米 坪	3万395 円／平米 10万486 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,233 円／平米 12万6,398 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,172 円／平米 11万2,973 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,858 円／平米 10万8,629 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,702 円／平米 12万7,949 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,568 円／平米 11万976 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,568 円／平米 11万976 円／坪
標準価格 平米 坪	4万787 円／平米 13万4,842 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314090 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,353 円／平米 10万6,959 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,353 円／平米 10万6,959 円／坪
標準価格 平米 坪	4万190 円／平米 13万2,868 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情