路線価 (2023) 愛媛県伊予郡砥部町高尾田1292 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 伊予郡砥部町愛媛県伊予郡砥部町高尾田１２９２番
価格時点	2023 年
駅名	いよ立花駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円／坪 1平米 6万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高尾田地区を中心に麻生地区、宮内地区等を中心とした住宅地域一円である。需要者は、砥部町在住者で、３０～４０歳代の一次取得者である。松山市からの流入のほか、久万高原町、旧小田町在住の買い替え層の需要も稀に見られる。規模等の個別性により単価が異なるものの、坪１５～２２万円程度の取引が中心価格帯と認められる。 (2) 同一需給圏は、砥部町北部の住宅地域一円である。特に代替競争関係が強いのは、松山市に隣接する市街化区域内の住宅地域である。需要者は町内在住または出身の３０～４０代の一次取得者が中心である。中心となる価格帯は２００～２５０㎡前後の土地のみで１，２００～１，６００万円程度と思われる。砥部町内で人気の高いエリアであるが、規模が大きく、敷地総額が嵩むため、需要は弱含みで推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅が中心の住宅地域で、居住の快適性を重視し、賃貸市場は未成熟であり、賃貸想定は非現実的であるため、収益価格の試算は断念した。本件においては、市場の実態を反映した現実的で信頼性の高い取引事例を採用して求めた比準価格を採用し、代表標準地価格及び前年価格との検討を踏まえ、近隣地域における需給動向、市場競争力の程度等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、コロナ禍での当地域への影響は特にない。 (2) 近隣地域は区画整然とした住宅地域で、戸建住宅の敷地としての利用が最有効使用である。周辺にアパート、賃貸マンション等の賃貸物件は散見されるが、賃貸市場が成熟しているとは言い難く、収益価格の試算は非現実的であるため非採用とした。したがって、規範性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	いよ立花駅南東方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊予郡砥部町愛媛県伊予郡砥部町高尾田１２９２番
標準地の範囲
東	8 m
西	30 m
南	90 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15.5 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はバス路線でもある幹線道路東側背後に位置し、周辺にスーパー、銀行等が存する利便性の高い住宅地域を形成している。今後も同様の住環境を維持して推移していくものと予測する。 (2)当該地域は砥部町北部の一般住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地価は弱含みで推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方経済は、コロナ禍にあって一部で弱めの動きが見られるものの緩やかに持ち直している。 (2)松山市の経済圏域に含まれ、不動産需給についても影響を受けるが、松山市郊外部と同様、弱含みで推移している。
地域要因
(1)砥部町北部地区の住宅地需要は根強いものの、人口減少、高齢化等から緩やかな衰退傾向が続いている。 (2)特に大きな変動要因はない。砥部町内では人気のあるエリアであるが、古くからの団地は画地規模が大きく総額が嵩むため、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡砥部町
地域	愛媛県伊予郡砥部町高尾田１２９２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,869 円／平米 23万987 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,590 円／平米 23万65 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,637 円／平米 20万7,078 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡砥部町
地域	愛媛県伊予郡砥部町高尾田１２９２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,987 円／平米 19万5,011 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,751 円／平米 19万4,231 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,391 円／平米 20万2,959 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡砥部町
地域	愛媛県伊予郡砥部町高尾田１２９２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,733 円／平米 23万7,149 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,782 円／平米 22万7,393 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,413 円／平米 20万3,031 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡砥部町
地域	愛媛県伊予郡砥部町高尾田１２９２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,471 円／平米 23万6,283 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,042 円／平米 23万4,865 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,668 円／平米 20万3,874 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1 m
側道方位2	南
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情