路線価 (2023) 愛媛県伊予郡砥部町拾町7-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 伊予郡砥部町愛媛県伊予郡砥部町拾町７番６外
価格時点	2023 年
駅名	いよ立花駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,087 円／坪 1平米 5万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、砥部町及び東温市の路線商業地域も含まれる。需要者は地元資本が中心であるが、宮内地区等を中心に県内企業等の進出も見られるものの、砥部町内における新規立地は少なく、地価は依然やや下落傾向にあるが、底値感も強まっている。定期借地権設定による出店が多く、商業地の取引は少ない。中心となる価格帯は、規模や立地によりまちまちであることから、把握し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は砥部町内の幹線道路沿いを中心とした商業地域一帯。主たる需要者は個人事業主、地元企業等県内資本が中心である。砥部町内の商業地域は、松山市に近い市街化区域内の県道、国道沿いが中心であるがそのエリアは狭く、店舗等の集積度も低い。不動産需要は弱含みで地価は下落傾向にある。取引件数が少なく、需要の中心価格帯は見い出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺類似地域の商業地域の事例により算出されたもので、市場の実態を反映した説得力を有する価格が求められた。収益価格は、収益性を反映して求められたが、自己使用物件が多い中、建築費の高止まり傾向も相まって、比準価格に比し低位に求められた。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、コロナ禍における当地域の地価への影響は特にない。 (2) 店舗、事務所は自用の物件が多く、賃貸による収益性を重視した取引需要は少ない。賃料は低迷する中、建築費の高騰もあり収益価格は比準価格に比して低位に求められた。一方、実証的な取引事例より求められた比準価格は説得力を有しているものと思料する。よって本件では信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	いよ立花駅南方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊予郡砥部町愛媛県伊予郡砥部町拾町７番６外
標準地の範囲
東	15 m
西	10 m
南	55 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の店舗等が建ち並ぶ郊外型路線商業地域であり、国道と県道の交差点付近に存し、交通量も多いことから今後とも現在の利用状況が続くものと予測する。 (2)当該地域は、松山市との境界付近の国道沿いに自動車関連等の店舗、事業所が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、今後も同様の利用状況が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万1,087円 1平米 5万7,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万1,087円 1平米 5万7,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、新型コロナウィルス感染症の影響を受けながらも緩やかに持ち直している。 (2)松山市の経済圏域に含まれ、不動産需給についても影響を受けるが、松山市郊外部と同様、弱含みで推移している。
地域要因
(1)松山市などの大型商業施設への客足の流出が続き、地価は引き続き弱含みで推移。 (2)特に大きな変動要因はない。高架道路の側道に面し、繁華性の程度には変化がなく需要が弱含んでいる。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡砥部町
地域	愛媛県伊予郡砥部町拾町７番６外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,585 円／平米 12万950 円／坪
推定価格 平米 坪	4万277 円／平米 13万3,156 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,231 円／平米 19万5,818 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡砥部町
地域	愛媛県伊予郡砥部町拾町７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,140 円／平米 19万2,211 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,152 円／平米 18万8,945 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,209 円／平米 18万9,133 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	伊予郡砥部町
地域	愛媛県伊予郡砥部町拾町７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,265 円／平米 18万9,318 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,430 円／平米 18万6,558 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,173 円／平米 18万9,014 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県伊予郡砥部町拾町７番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,762 円／平米 9万8,393 円／坪
推定価格 平米 坪	5万947 円／平米 16万8,431 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,092 円／平米 19万2,052 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情