路線価 (2023) 愛媛県北宇和郡鬼北町大字国遠1054-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 北宇和郡鬼北町愛媛県北宇和郡鬼北町大字国遠１０５４番２
価格時点	2023 年
駅名	近永駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	256万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	256万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円／坪 1平米 1万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鬼北町の住宅地域一円である。需要者は鬼北町に地縁を有する３０代～４０代の一次取得者層が中心である。主要産業である第一次産業は衰退傾向にあり、人口減少と少子高齢化による構造的要因から、近隣地域周辺における住宅地需要は減退している。中心的価格帯は、規模がまちまちで、取引数も少なく、総額では見出し難く、単価相場で坪４万円前後である。 (2) 同一需給圏は鬼北町中心部近郊の一般住宅地域、集落地域を中心とした圏域である。需要者は町内の在住者が中心であり、外部からの転入は少ない。付近は一般住宅と農家住宅が混在する地域で成熟しており、町中心部に近接するが、過疎化の影響等から地価は下落傾向で推移している。当該地域は取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は容易ではないが、土地単価で概ね坪４万円前後の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅が主体の地域で賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。比準価格は、取引事例が少ないため、事例収集の範囲を広域的に捉え、採用したが、相対的に規範性の高い事例により比準しており、市場の実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。よって、比準価格を妥当と認め、周辺標準地価格及び前年価格との変動率にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する戸建住宅地に係る取引事例を収集のうえ適切に選択を行い、要因比較においても標準地の特性・不動産市況等を踏まえて典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。収益価格は賃貸市場が未成熟であるため試算することができなかった。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近永駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北宇和郡鬼北町愛媛県北宇和郡鬼北町大字国遠１０５４番２
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	120 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は鬼北町中心部の周辺に位置する地域で、主として農家住宅が見られる住宅地域である。地域要因の変動は見られず、現状のまま推移するものと予測する。 (2)一般住宅、農家住宅等の混在する地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持すると予測する。人口減少や地域経済の状況等から、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鬼北町は、人口減少率、高齢化率ともに県内平均と比し高水準な状況にある。主要産業である第一次産業も衰退が続いている。 (2)地域経済は低迷しており、地価の下落傾向が続いている。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、人口減少から衰退傾向は依然として続いている状況にある。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	北宇和郡鬼北町
地域	愛媛県北宇和郡鬼北町大字国遠１０５４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,562 円／平米 1万5,082 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,947 円／平米 3万9,497 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,986 円／平米 4万2,932 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	北宇和郡鬼北町
地域	愛媛県北宇和郡鬼北町大字国遠１０５４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,718 円／平米 3万8,740 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,802 円／平米 3万9,017 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,043 円／平米 3万9,814 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	北宇和郡鬼北町
地域	愛媛県北宇和郡鬼北町大字国遠１０５４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,137 円／平米 3万207 円／坪
推定価格 平米 坪	9,082 円／平米 3万25 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,974 円／平米 4万2,892 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	北宇和郡鬼北町
地域	愛媛県北宇和郡鬼北町大字国遠１０５４番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,145 円／平米 2万6,927 円／坪
推定価格 平米 坪	8,305 円／平米 2万7,456 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,071 円／平米 3万9,907 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情