路線価 (2023) 愛媛県南宇和郡愛南町御荘平城3730-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 南宇和郡愛南町愛媛県南宇和郡愛南町御荘平城３７３０番１外
価格時点	2023 年
駅名	宇和島駅 から 42000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,100万 円 (1335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万1,084 円 1平米 4万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	6,100万 円 (1335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万1,084 円／坪 1平米 4万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内の幹線道路に接面する商業地域である。需要者は愛南町に地縁のある個人や法人である。住民の高齢化や人口減少が続いている中で、新型コロナウイルス感染症の影響で町内の養殖業や観光・飲食業などが振るわず、このような中で土地の需要も弱くなっている。なお、市場の指標となる取引は極めて少なく、中心となる規模や価格帯は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は愛南町及び隣接市町に存する路線商業地域等を含む圏域と把握される。需要者は、画地規模により異なるが、地元事業者や県内有力企業、フランチャイズ事業者等が中心と思料される。商圏人口の低迷から従来より需要は低調に推移している。事業用定期借地権による出店が一般的であるため取引件数が限られ、また、価格帯も業種・業態、画地規模等によってバラツキが認められるため、市場における中心価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の存する地域は事務所や店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、取引事例は少ないものの規範性の高い事例から適切に導出された比準価格の信頼性は高い。なお、収益還元法については、商業地ではあるが収益性を重視した賃貸事例は見受けられない。よって、比準価格を採用し、他の標準地との均衡、前年価格にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は、国道沿いの路線商業地域であるが、自用が大勢を占めており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。採用した取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集・選択した商業地等の取引事例に適切に補修正を行って試算したものであり規範性が認められる。以上より、本件では、標準地の前年価格からの推移にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宇和島駅南方
距離	42000 m
土地の状態
土地面積	403.8 坪 (1335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南宇和郡愛南町愛媛県南宇和郡愛南町御荘平城３７３０番１外
標準地の範囲
東	120 m
西	170 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	沿道サービス施設地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	35 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、国道５６号沿いの店舗や事務所が建ち並ぶ路線商業地域であり、高齢化や人口減少、第一次産業の低迷等の影響により、土地の需要が少ないため、地価の緩やかな下落傾向は続くものと予測する。 (2)当地域は、国道沿いの路線商業地域である。人口減少等により商業環境は芳しくないものの、当面は現況同様の推移を辿るものと予測する。地価は地域の景況感を反映し、弱含みにて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道サービス施設地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万1,084 円 1平米 4万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万1,084 円 1平米 4万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)愛南町経済は、長期的な人口減少、水産業や農業の第一次産業の不振により、全般的に低迷が続いている。 (2)地方経済の低迷が続く中、商圏人口の減少に歯止めがかからず、需要は逓減傾向が続いている。
地域要因
(1)町内最大の宿泊施設であった「ホテルサンパール」が令和４年４月から営業を停止した。 (2)特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	南宇和郡愛南町
地域	愛媛県南宇和郡愛南町御荘平城３７３０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,958 円／平米 5万6,063 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,052 円／平米 7万6,210 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,557 円／平米 15万611 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	南宇和郡愛南町
地域	愛媛県南宇和郡愛南町御荘平城３７３０番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,673 円／平米 3万8,591 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,995 円／平米 8万5,939 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,264 円／平米 15万6,255 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	宇和島市
地域	愛媛県南宇和郡愛南町御荘平城３７３０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,529 円／平米 8万7,705 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,918 円／平米 10万8,827 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,783 円／平米 15万1,359 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	南宇和郡愛南町
地域	愛媛県南宇和郡愛南町御荘平城３７３０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,691 円／平米 11万7,994 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,993 円／平米 11万2,381 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,975 円／平米 14万5,381 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情