路線価 (2023) 宮城県柴田郡村田町大字小泉字沖田前53-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 柴田郡村田町宮城県柴田郡村田町大字小泉字沖田前５３番９
価格時点	2023 年
駅名	大河原駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	264万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	261万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円／坪 1平米 1万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は村田町内を中心に、周辺市町村も含む住宅地域一円。需要者は村田町に地縁を有する標準的な所得のファミリー層等が中心と考えられる。村田町の人口は減少基調で町外からの人口流入は少なく土地需要は弱い状況である。街区は整然とした住宅団地だが、周辺に農地が広がり生活利便性が良いとは言い難く、地価は下落基調にて推移している。需要の中心となる価格帯は取引件数が少なく見出すことが困難である。 (2) 同一需給圏は村田町及び県南周辺市町の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元の個人で、不動産取引は世帯分離に伴う場合が多く町外からの流入は殆ど見られない。市街地外縁部に形成された街区の整然とした住宅地域であるが、公共・利便施設等との接近性が劣り、町内の人口減少・少子高齢化が進むなか需要は限定的である。取引件数は少なく、敷地規模・位置関係等により価格は様々で、需要の中心となる価格帯の把握については困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層一般住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し、需要者の大半が自己居住目的で不動産市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅を中心とする郊外住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟で合理的な賃貸経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心であるが、近隣地域及びその周辺では取引自体が少ないことから、隣接町を含め広域的に収集した取引事例の中からより信頼性の高い事例を選択し、市場の実態を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大河原駅北方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柴田郡村田町宮城県柴田郡村田町大字小泉字沖田前５３番９
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	村田中心市街地の南東方に位置する県道背後の既存住宅団地
街路	基準方位北、　４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)村田町中心部南東方の住宅地域で、周辺は未成熟で生活利便性は劣り、土地需要は長期にわたり減退している状況である。今後も土地需要を喚起する要因は見られず、地価は下落傾向にて推移するものと予想される。 (2)市街地外縁部に形成された住宅地域であり、今後も概ね現状を維持して行くものと思われる。しかし、町内人口の減少傾向が続き、やや利便性が劣るため需要は限定的であり、地価は弱い下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町全体で人口減少や高齢化、地域経済の衰退に歯止めがかからず先行きは不透明な状況で地価は下落傾向にある。 (2)比較的利便性の良好な町内中心部では一定の住宅需要が認められるものの、若年層を中心とする町外流出や少子高齢化が進むなか、不動産市場は低調。
地域要因
(1)街路は区画整然としているものの、周辺は農地であり生活利便性が良いとは言い難く、地価は下落基調にて推移している。 (2)街区の整然とした住宅地域が形成されているが、市街地外縁部で周辺には水田等の農地が多い。人口減少が続くなか発展的要素は乏しく、需要は低調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314000 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字小泉字沖田前５３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,908 円／平米 2万6,144 円／坪
推定価格 平米 坪	7,751 円／平米 2万5,625 円／坪
標準価格 平米 坪	1万647 円／平米 3万5,199 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字小泉字沖田前５３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,512 円／平米 4万7,977 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,325 円／平米 4万7,358 円／坪
標準価格 平米 坪	1万487 円／平米 3万4,670 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字小泉字沖田前５３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,055 円／平米 3万9,854 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,748 円／平米 3万8,839 円／坪
標準価格 平米 坪	1万452 円／平米 3万4,554 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字小泉字沖田前５３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,374 円／平米 4万7,520 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,858 円／平米 4万5,815 円／坪
標準価格 平米 坪	1万554 円／平米 3万4,892 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314100 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字小泉字沖田前５３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,305 円／平米 6万3,822 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,203 円／平米 6万179 円／坪
標準価格 平米 坪	1万708 円／平米 3万5,401 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情