路線価 (2023) 宮城県柴田郡村田町大字村田字大槻下67-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 柴田郡村田町宮城県柴田郡村田町大字村田字大槻下６７番１
価格時点	2023 年
駅名	大河原駅 から 9000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	585万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	591万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円／坪 1平米 1万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は村田町を中心とした宮城県南部の近隣型商業地域一円。需要者は地縁を有する個人事業者等が中心となる。村田町は人口減少と高齢化が進展しており、地域経済は低調である。また、顧客は町外の大型商業施設に吸収されており、町内での店舗経営は厳しい状況が続き、先行きは不透明で土地需要は弱く地価は下落基調にある。需要の中心となる価格帯は取引件数が少なく見出すことが困難である。 (2) 同一需給圏は村田町及び県南市町の商業地域。需要者の中心は地縁関係を有する地元の個人・企業等である。町役場等が存する町内中心部に形成された旧来からの商業地域であるが、隣接する大河原町や名取市等への顧客の流出には歯止めが掛からず、地域人口の減少や経営者の高齢化等もあって商況は厳しい。一部住宅地化の傾向も認められるが、不動産需要は低調である。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域内で収益物件の売買や事業用不動産の賃貸は殆どなく賃貸市場は成立していないので、収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が自己利用目的の需要者が大半を占める市場に属している点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより市場実態を反映した価格として試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 町中心部に形成された既存の商業地域で、小規模の個人営業が多く、自己所有の店舗併用住宅が中心となっている。近隣地域及び周辺には、賃貸用の店舗・事務所等の収益物件は殆ど見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、広域的に代替競争関係が認められる信頼性の高い取引事例から地域特性等を検討して求められた比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大河原駅北西方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗の中に一般住宅等が見られる近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柴田郡村田町宮城県柴田郡村田町大字村田字大槻下６７番１
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	110 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	32 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道の背後に形成された、用途の混在化が進む旧来からの商業地域
街路	１１ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗や併用住宅、一般住宅や空地が見られる旧来からの近隣商業地域で、人口減少や高齢化、地域経済の衰退により土地需要は減退傾向にある。今後も土地需要を喚起する要因は乏しく地価は下落傾向と予想される。 (2)村田町役場に近い幹線町道沿い商業地域であるが、閉鎖店舗や空地が介在し、地域人口の減少や顧客の町外流出に歯止めが掛からない中、商況好転の見込みは薄い。供給圧力から地価は弱い下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
前年から次年への変動率 -5.4 ％
2022年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -4.3 ％
2019年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町全体で人口減少や高齢化、地域経済の衰退に歯止めがかからず先行きは不透明な状況で地価は下落傾向にある。 (2)村田町では若年層を中心とする町外流出が続いており、少子高齢化の傾向が強まるなか、地域経済の低迷と相俟って不動産需要は弱含みである。
地域要因
(1)周辺は村田町の中心市街地を形成する商業地域であるが、住宅への建替え等も見られ、住宅地域的な性格も次第に強められつつある。 (2)町中心部の商業地域で地元向けの店舗等が存しているが、商況は厳しく、閉鎖店舗や空き地が介在し、需要は脆弱。住宅地化の傾向が強まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字村田字大槻下６７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,687 円／平米 5万1,861 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,469 円／平米 5万7,753 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字村田字大槻下６７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,865 円／平米 4万5,838 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,443 円／平米 5万7,667 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314100 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字村田字大槻下６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,561 円／平米 5万8,057 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,596 円／平米 5万8,172 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314100 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字村田字大槻下６７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,274 円／平米 5万496 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,541 円／平米 4万8,073 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,625 円／平米 5万8,268 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314100 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡村田町
地域	宮城県柴田郡村田町大字村田字大槻下６７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,985 円／平米 4万9,540 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,334 円／平米 5万4,000 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,358 円／平米 5万7,386 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情