路線価 (2023) 高知県高知市布師田字中芝328 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 高知市高知県高知市布師田字中芝３２８番
価格時点	2023 年
駅名	布師田駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	640万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	640万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円／坪 1平米 3万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高知市～南国市にかけて広がる市街化調整区域内の住宅地域全域である。布師田及びその周辺に選好性を有する一次取得者や分家住宅を所望する農業従事者が典型的な需要者で、圏外からの流入は殆ど見られない。主要利便施設からはやや距離を有する以外に、少子高齢化、自然災害に対する警戒感等の影響によって供給は過多傾向にあるが、低廉化した地価水準との相関によって変動率は小さい。中心的価格帯は３万円／㎡前後に収束するものと思料する。 (2) 同一需給圏は布師田地区を中心にその周辺の市街化調整区域内の住宅地域一円である。典型的需要者は自己使用目的で取得する地縁的選好性のある一般取得者層及び農業従事者が中心である。世帯流入が僅少で、需要が地域内在化しており、不動産需要は相当程度低調である。限定的な購買層による需要に回復の可能性は低く、相当程度の下落傾向が継続すると拝察され、長期下落の過程で、現在、需要の中心は、概ね、１０万円／坪の前後の水準にあると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域に位置するため収益物件の想定が困難で収益価格は試算しなかった。典型的な需要者は安全性や快適性等を重視して行動することが一般的で、実際の取引事例を基礎とする取引事例比較法の説得力は総じて高いと判断できる。本件で得られた比準価格は価格牽連性が高い取引事例から適正に比準されており市場特性を適切に反映している。よって比準価格を重視しつつ、今後における市場の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から比較をして、購入する不動産を選択する者であり、市場における実際の取引事例を基に、適切に要因比較を行う取引事例比較法は手法の適合性が高い。試算の過程は適切で、実証的で、説得力ある比準価格が得られた。本件では賃貸用の建物の建築を想定することが現実的ではない事から収益価格は試算していない。よって、一般的要因の動向に留意して、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	布師田駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高知市高知県高知市布師田字中芝３２８番
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	65 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺に農地が広がる河岸部に形成された市街化調整区域内の住宅地域
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、農家住宅が点在する市街化調整区域内の集落的特性の強い住宅地域である。概ね安定した居住環境を持続しているが、不動産取引は少なく、地価水準はここ暫く下落基調で推移するものと予測する。 (2)地域内には特段の変動はない。当該地域は、市街化調整区域内における農家集落的要素を有する住宅地域。地域の人口・世帯数の動向を反映して、不動産需要は低調で、地価は、当面、下落傾向が継続して推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)労働需給や所得は改善に向かっており、個人消費、観光、設備投資等も持ち直しの動きが見られるものの、住宅投資は増勢が鈍化する動きも見られる。 (2)感染者数は増加傾向にあるが重症化との相関で新型コロナの影響は希薄化、住宅地市況は未だ総じて下落基調だが下落率は改善傾向にある。
地域要因
(1)市街化調整区域内に位置する既成の住宅地域として成熟した状態にあり、集落的特性の強い地域要因に特段の変動要因は認められない。 (2)地域内には特段の変動はない。市街化調整区域内は、供給及び需要地域が限定的である事、周辺地域の人口減少等の影響を反映し地価は下落が継続。
個別的要因	(1)変動は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＡＩ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高知市
地域	高知県高知市布師田字中芝３２８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,662 円／平米 9万8,063 円／坪
推定価格 平米 坪	3万755 円／平米 10万1,676 円／坪
標準価格 平米 坪	3万122 円／平米 9万9,583 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＡＩ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高知市
地域	高知県高知市布師田字中芝３２８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,439 円／平米 9万4,019 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,324 円／平米 9万3,639 円／坪
標準価格 平米 坪	3万358 円／平米 10万364 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	1.9 m
側道方位2	南
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＡＩ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高知市
地域	高知県高知市布師田字中芝３２８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,655 円／平米 9万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,357 円／平米 10万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	3万240 円／平米 9万9,973 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＫＨ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高知市
地域	高知県高知市布師田字中芝３２８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,463 円／平米 6万4,345 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,385 円／平米 6万4,087 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,628 円／平米 8万8,032 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情