路線価 (2023) 高知県室戸市室津字植松2388-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 室戸市高知県室戸市室津字植松２３８８番４
価格時点	2023 年
駅名	奈半利駅 から 24000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	287万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	287万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は室戸市中心市街地及びその周辺の住宅地域。典型的な需要者の中心は地元住民及び地縁的選好性を有する個人。近隣地域は室戸市の中心部に位置し住宅地域として熟成しているが、圏内の経済環境は低迷しており、人口減、高齢化等から不動産については需給とも地域内在的になっている。土地価格については、取引件数が少なく個別性・偶然性から相場観は停滞しているが、坪あたり７万円程度が中心価格帯でパイの縮小による緩やかな下落が続いている。 (2) 同一需給圏は、室戸市中心市街地及び周辺部に存する住宅地域一帯である。典型的需要者は、自己の居住用として取得することを企図する個人である。行政主導の地域活性化政策は経済効果が薄く地域経済への波及が薄いのが現状である。地域産業の低迷や津波被害懸念と併せて人口減少率は高位で推移し、新築着工は戸建が少なく、住宅地に対する土地需要は低い。継続的な地価の下落傾向を考え、地価水準は、現在、概ね７万円／坪強水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内では自己利用が支配的で賃貸需要も少ないことから投資対象としての収益物件はない。そのため収益価格が規範となっておらず収益還元法の適用は行わなかった。一方、比準価格は取引自体が少ない市場特性との関連によって事例を広範にわたって収集せざるを得なかったが、中心市街地周辺の事例を採用することができ実態を反映した試算価格が得られた。よって比準価格を採用し、これに地域状況の推移からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺地域は、多数の一般住宅が存在する地域であり共同住宅等は極めて少ない。事業収支の観点から収益物件の想定は現実的でないため、収益価格の試算は断念した。他方地域に於ける市場の典型的需要者は、居住の快適性、利便性の面から不動産の購入を決定する者で、比準価格は規範性が特に高い。特に今回多数の事例を厳選して各補修正、各要因の比較等を行い実証性ある比準価格を標準に、価格形成要因の動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	奈半利駅　南東方
距離	24000 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室戸市高知県室戸市室津字植松２３８８番４
標準地の範囲
東	50 m
西	25 m
南	40 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市役所に近接した住宅地域
街路	基準方位　北　３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市道改良工事が完了したが、数年かけての軽微な整備であり、全体としての居住環境に大きな変化はなく、その他に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (2)地域要因に特段の変動は無く、地価は津波被害懸念を織り込んで推移してきている。地方都市特有の少子高齢化等の影響で住宅需要は低調である。地価は今後も下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、少子・高齢化及び震災による浸水懸念から需要の内在化が進行する。これらが大きく新型コロナによる経済的な影響は顕在化していない。 (2)地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に回復傾向である。ウクライナ紛争の国際問題の影響は長引き、今後の地価への影響は不透明な状況。
地域要因
(1)市道改良工事が完了したが、数年かけての軽微な整備であり、全体としての居住環境に大きな変化はない。 (2)室津地区中心部の既成住宅地で地域要因に変動はない。人口減、高齢化、津波懸念により土地需要回復の兆しは少なく、地価の下落傾向は続く。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)特に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市室津字植松２３８８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,844 円／平米 5万2,380 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,352 円／平米 7万7,202 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,019 円／平米 6万9,489 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市室津字植松２３８８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万644 円／平米 3万5,189 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,816 円／平米 6万5,512 円／坪
標準価格 平米 坪	2万859 円／平米 6万8,960 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市室津字植松２３８８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,348 円／平米 4万822 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,541 円／平米 6万4,603 円／坪
標準価格 平米 坪	2万833 円／平米 6万8,874 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市室津字植松２３８８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,285 円／平米 5万7,144 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,328 円／平米 7万510 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,587 円／平米 7万1,367 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情