路線価 (2023) 高知県室戸市室戸岬町字宮ノ南道ノ下4669-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 室戸市高知県室戸市室戸岬町字宮ノ南道ノ下４６６９番２
価格時点	2023 年
駅名	奈半利駅 から 27000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	146万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	146万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円／坪 1平米 1万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は室戸市の中心市街地周辺の住宅地域一円。典型的な需要者の中心は地元住民及び地縁的選好性を有する個人。近隣地域は旧来からの漁港を背景とした住宅地域であるが基幹産業である漁業は低迷しており、人口減、高齢化等から不動産については需給とも市場性が減退してきている。土地価格については、取引件数が少なく個別性・偶然性から相場観は停滞しているが坪あたり４．５万円程度が中心価格帯でパイの縮小による下落が続いている。 (2) 同一需給圏は、市内中心市街地及びその周辺部住宅地域一帯で、特に室戸岬漁港周辺の漁家住宅地域の選好性が強い。典型的需要者は地域に地縁性を有する一次取得者で自己の居住用として取得する事を企図する個人である。地域基幹産業である漁業の低迷、津波浸水被害懸念、土砂災害懸念と低迷する地域経済と自然的条件を反映して土地需要の減少は続く。少子高齢化、基幹産業の脆弱性等が露呈された状況を考慮し地価水準は５万円／坪程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は基幹産業の衰退、人口減少による需要減少等から市場を形成する程の賃貸需要はなく収益価格は規範となっていないため試算しなかった。一方で、比準価格は、取引自体が少なく収集は容易ではなかったが、そのなかでも近隣地域を含め競合関係が強い地域の事例を採用し要因比較も妥当であってその精度は高い。よって、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討等を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺地域は、室戸岬漁港周縁部の既存漁家住宅地域である。近隣には共同住宅等の収益物件は殆ど無く、収益物件の想定は非現実的であり収益価格の試算は断念した。他方、市場の典型的需要者は主に居住の快適性、利便性の面から不動産の購入を決定する者である。周辺地域で発生した事例を厳選した上で各補修正、地域要因の比較等が適正である実証性ある比準価格を標準に、価格形成要因の動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	奈半利駅南東方
距離	27000 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに漁家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室戸市高知県室戸市室戸岬町字宮ノ南道ノ下４６６９番２
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	100 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	漁港に隣接した津呂地区の漁家を中心とする既存住宅地域
街路	基準方位　北　３．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (2)国道５５号背後、室戸岬港背後に漁業関係者の住宅を中心に形成された住宅地域である。地価は津波被害懸念や少子高齢化等の影響で住宅需要の低迷を反映し下落傾向。下落傾向は続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、少子・高齢化及び震災による浸水懸念から需要の内在化が進行する。これらが大きく新型コロナによる経済的な影響は顕在化していない。 (2)地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に回復傾向である。ウクライナ紛争の国際問題の影響は長引き、今後の地価への影響は不透明な状況。
地域要因
(1)特筆すべき変動は認められない。 (2)津波浸水被害に加えて土砂災害の被害も懸念される。少子高齢化の進行が特に顕著で若年層の移出も加わり地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)特に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＫＨ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市室戸岬町字宮ノ南道ノ下４６６９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,764 円／平米 2万5,668 円／坪
推定価格 平米 坪	1万548 円／平米 3万4,872 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,202 円／平米 4万3,646 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市室戸岬町字宮ノ南道ノ下４６６９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万59 円／平米 3万3,255 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,075 円／平米 4万3,226 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,075 円／平米 4万3,226 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土石流
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市室戸岬町字宮ノ南道ノ下４６６９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,098 円／平米 3万6,690 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,894 円／平米 4万9,240 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,515 円／平米 4万4,681 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市室戸岬町字宮ノ南道ノ下４６６９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,581 円／平米 5万8,123 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,772 円／平米 5万5,448 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,165 円／平米 4万3,523 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情