路線価 (2023) 高知県室戸市浮津字古戸414-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 室戸市高知県室戸市浮津字古戸４１４番１外
価格時点	2023 年
駅名	奈半利駅 から 23000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	632万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	632万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室戸市の中心市街地及びその周辺部の商業地域・混在地域。典型的な需要者は個人の事業者層。近隣地域は旧来からの周辺地域住民を顧客とする物販等の小規模店舗を中心とする近隣商業地域であるが、人口減少及び消費形態の変化等に加え大型店舗との競合により商業地域としての地位の低下、住宅地との混在化が続いている。総額については取引規模が個別的であって相場として見いだし難いが、８．４万円／坪弱程度が中心価格帯であると思われる。 (2) 同一需給圏は、室戸市内の一般商業地域や商住混在地域一帯である。主たる需要者は市内在住者向けの物品販売業やサービス業を営む地元事業者である。市場には他地域からの参入は極めて少なく、疲弊する地域経済を反映して町況は下落する状況が続き改善の兆しもない。少子高齢化を反映し、消費活動も年々低迷し続け市内にて新規開業を惹起する材料も少なく、商業地の需要は極めて弱い。取引自体希少であり、地価水準は、９万円／坪程度と考える。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、自己使用目的の取引が中心であることや賃貸市場が未成熟であり収益価格は規範性を有していないため試算しなかった。一方で、比準価格は、取引自体が少ないなか適用可能な事例を選択の上、厳密に時点修正、要因分析を行った結果、僅少の範囲内に比準価格は収斂しその妥当性を確保できている。よって、実証性を保持する比準価格を採用し、一般的要因・地域要因の変動状況を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺地域は、衰退傾向にある国道背後の市道沿いにある旧来からの商業地域である。疲弊した地域経済を背景に収益性は低く、店舗、店舗兼共同住宅を想定しても投資採算性の観点から非現実的であり、収益価格の試算は行わない。市場の典型的需要者は、利便性や居住の快適性の観点から不動産の購入を決定する者で、各補修正、各要因比較等が適正である実証性ある比準価格を標準に、価格形成要因の動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	奈半利駅南東方
距離	23000 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室戸市高知県室戸市浮津字古戸４１４番１外
標準地の範囲
東	35 m
西	110 m
南	75 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧くからの近隣商業地域
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (2)人口減少、地域経済の低迷等の影響で年々地域の市場規模は縮小しており、当該地域及び周辺地域は閉鎖店も多くなって来た。津波被害懸念から地価は落傾向であり、今後も続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化により、小規模の飲食店街・小売店街の収益性は低下しつつある。新型コロナによる経済的な影響は顕在化までには至っていない。 (2)地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に回復傾向である。ウクライナ紛争の国際問題の影響は長引き、今後の地価への影響は不透明な状況。
地域要因
(1)コミュニティバスが隔日で正式運行するようになったが、地域に対しての大きな変動要因とは認められない。 (2)衰退傾向に変化はない。限られた顧客は幹線道路沿いの商業地域の店舗に集中している。閉鎖店も増え、戸建住宅地域も多く地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)特に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市浮津字古戸４１４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,746 円／平米 11万1,564 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,316 円／平米 8万3,695 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市浮津字古戸４１４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,283 円／平米 3万690 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,434 円／平米 7万861 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,456 円／平米 8万4,158 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市浮津字古戸４１４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,111 円／平米 6万9,793 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,852 円／平米 6万5,631 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,517 円／平米 8万4,359 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	室戸市
地域	高知県室戸市浮津字古戸４１４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,007 円／平米 4万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,117 円／平米 10万6,179 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,369 円／平米 8万3,870 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情