路線価 (2023) 高知県土佐市高岡町字中町北側乙160-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 土佐市高知県土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３
価格時点	2023 年
駅名	伊野駅 から 7600m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	623万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	623万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円／坪 1平米 4万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね土佐市の商業地域や住商混在地域の圏域で、標準地は中心部付近の既成商業地域内の土地と強い代替関係が成立する。需要者は地縁性を有する個人事業者が典型的。商店街では永らく繁華性の減退傾向が続き地価が下落した結果、周辺の住宅地価格と近接。その相関関係により、商店街の地価下落幅は僅少で留まっている。取引規模が区々で需要の中心価格帯の把握が困難であるが単価で１３～１５万円／坪程度と思料する。 (2) 同一需給圏は土佐市内に存する既成商業地域である。需要者は土佐市及び周辺地域の個人事業主が中心と考えられる。個人商店を主とした中小規模の商店や店舗兼住宅が建ち並ぶ地域で有るが、最近はバイパス整備等に伴う郊外型量販店の出店が相次ぎ商業地域としては衰退が著しい。商業用地としての需要は少なく住宅用地としても平均的な画地規模・形状等から需要は限定的である。地価の下落幅は近年やや小幅傾向ながら弱含み傾向は今後も続くと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 間口が狭いために想定建物への制約が大きかったこと、土地価格をも含んだ元本価値に見合った賃料水準が形成されていないこと等を反映し、収益価格はかなり低位に試算された。比準価格は、土佐市の商業地域や住商混在地域で成立した複数の取引事例を採用して試算しており、採用資料の信頼性は高く説得力を有する。以上の検討により、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、価格形成要因の動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域では貸店舗も散見されるが、近年は空室が多く空き店舗も多い。賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で、比較的最近の事例で位置的条件、規模等類似の事例から試算したもので規範性は十分確保出来た。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、価格形成要因の動向に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊野駅南方
距離	7600 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土佐市高知県土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３
標準地の範囲
東	175 m
西	55 m
南	75 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	25 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	低層店舗、併用住宅等が見られる商店街
街路	６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)標準的使用は収益性の低下により低層店舗兼住宅地に移行すると予測する。商況回復の兆しは見られないが、住宅地価との相関関係により下落幅は僅少に留まると予測する。 (2)近隣地域は古くから存する商業地域であるが、近年バイパス整備が進行し郊外型店舗へ顧客流出が進み衰退傾向にある。近年下落幅は縮小傾向にあるが今後も地価の微減傾向は続くと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気は様々な面で持ち直しの動きが続いている。一方で市内の人口は減少傾向にあるものの、エリアによっては横這い～微増の傾向も見られる。 (2)地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に回復傾向である。ウクライナ紛争の国際問題の影響は長引き、今後の地価への影響は不透明な状況。
地域要因
(1)低層店舗や併用住宅が見られる既成の商業地域で繁華性は減退傾向。商況回復の兆しは見られず、軽微な地価下落が継続している。 (2)市内中心部に旧来から有る近隣商業地域であるが、バイパス整備、郊外型大型店舗の開店等の影響で閉店する店舗も多く、地価も影響受けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因には変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	土佐市
地域	高知県土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,588 円／平米 9万7,818 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,293 円／平米 13万9,821 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,181 円／平米 13万6,144 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	土佐市
地域	高知県土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,333 円／平米 13万9,953 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,769 円／平米 14万1,394 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,363 円／平米 13万6,746 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	土佐市
地域	高知県土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,968 円／平米 13万8,746 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,968 円／平米 13万8,746 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＧＮ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	土佐市
地域	高知県土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,002 円／平米 4万6,291 円／坪
推定価格 平米 坪	3万592 円／平米 10万1,137 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,964 円／平米 13万8,733 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情