路線価 (2023) 高知県土佐市高岡町字西地頭名甲909-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 土佐市高知県土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４外
価格時点	2023 年
駅名	伊野駅 から 7800m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,820万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,111 円 1平米 5万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,820万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,111 円／坪 1平米 5万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね土佐市の商業地域や住商混在地域の圏域で、標準地は幹線道路沿道の路線商業地と強い代替関係が成立する。需要者は土佐市及びその周辺地域の事業者が典型的。土佐バイパス沿いの大型店舗に顧客が分散したことを主要因として繁華性が減退。標準的画地規模との関連で総額が嵩むため、地価下落に歯止めが掛かり難く、前年並みの地価下落が継続している。取引規模が区々で需要の中心価格帯は把握し難いが１８～２０万円／坪程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、土佐市及び周辺地域の路線商業地域である。土佐市及び周辺地域で事業を営む法人又は個人事業主が需要の中心と考えられる。幹線道路沿いの商業地域であるが、近年国道５６号線バイパスの整備、郊外型大型量販店の出店等相次ぎ、この影響もあり県道沿いは車両通行量の減少及び周辺地域の商況は低迷を続けている。需要は低調であり土地価格は概ね２０万円／坪程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係が成立する土地の取引事例を採用して試算しており、採用資料の信頼性は高く説得力が認められる。一方、収益価格は標準地が元本価値に見合った賃料水準が形成されていない路線商業地域に存するため、かなり低位に試算された。賃貸借市場の成熟の程度を考慮すると収益価格の規範性は相対的に劣る。以上の検討により、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域では商況は低迷しており事業用の賃貸市場は低調な状況が続いている。賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、近時に周辺幹線道路沿いで発生した取引事例を厳選して補正・修正等適切に行った説得力の高い価格である。以上より比準価格を標準とし、収益価格を参考にして代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊野駅南方
距離	7800 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土佐市高知県土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４外
標準地の範囲
東	20 m
西	320 m
南	85 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	土佐市中心部に近接した旧国道沿いの商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)標準的使用は現状を維持すると予測する。商況に回復傾向は特に見られず地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)国道５６号線土佐市バイパス開通により顧客流出傾向は続き、近隣地域及び周辺部の商況の低迷状態は続いている。下落幅はやや小幅になったものの今後もこの下落傾向は続くと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,111 円 1平米 5万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,111 円 1平米 5万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,111円 1平米 5万6,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,111円 1平米 5万6,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気は様々な面で持ち直しの動きが続いている。一方で市内の人口は減少傾向にあるものの、エリアによっては横這い～微増の傾向も見られる。 (2)地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に回復傾向である。ウクライナ紛争の国際問題の影響は長引き、今後の地価への影響は不透明な状況。
地域要因
(1)大型小売店舗への顧客の流出により繁華性は減退傾向。中規模画地を標準とする路線商業地域で総額がやや嵩むこともあって地価下落が継続。 (2)市内中心部に近い比較的利便性の高い商業地域であるが、バイパス整備、郊外型大型店舗の開店等で閉店する店舗も多く、地価も影響受けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因には変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	土佐市
地域	高知県土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,250 円／平米 20万2,493 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,292 円／平米 18万6,101 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,091 円／平米 18万8,743 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	土佐市
地域	高知県土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,692 円／平米 18万7,424 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,692 円／平米 18万7,424 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	土佐市
地域	高知県土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,002 円／平米 19万5,061 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,117 円／平米 18万8,829 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＧＮ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	土佐市
地域	高知県土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,002 円／平米 4万6,291 円／坪
推定価格 平米 坪	3万592 円／平米 10万1,137 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,181 円／平米 18万9,040 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情