路線価 (2023) 高知県須崎市下分字三瀧ノ前甲519-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 須崎市高知県須崎市下分字三瀧ノ前甲５１９番１
価格時点	2023 年
駅名	土佐新荘駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	550万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	550万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円／坪 1平米 2万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は須崎市内の住宅地域であり、なかでも周辺部及び郊外部の住宅地域との代替競争関係が強い。主たる需要者は市内に居住する個人であり圏域外からの流入は少ない。近隣地域は中心部周辺の山麓部の低地に所在する既成住宅地域である。津波浸水懸念や土砂災害に対する警戒感も認められること等から宅地需要の程度は低い。需給は緩和しており、県内において高位の地価下落率で推移している。土地取引の中心価格帯は７．５万円／坪程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、須崎市郊外の住宅地域を中心に、中心市街地を含む市内の住宅地域一円に及ぶものと判断した。近隣地域は農地の中の住宅・集落地域で、津波による浸水や土砂災害懸念があること等から、土地需要は低調で、地価下落が継続している。典型的な需要者としては、須崎市内に居住する自用目的の個人が中心であると想定される。地価水準は坪あたり８万円弱程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺では共同住宅等が見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資額に見合う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準価格を標準に、価格形成要因の動向等に留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は農地の中の住宅地域で、地域性から共同住宅の建築を想定しても十分な収益性は期待できない。このため、収益価格を試算することができず、比準価格の試算のみ行った。従って、実際の取引事例から求められた実証的かつ客観的な価格である比準価格を中心とし、価格形成要因の変動等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	土佐新荘駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須崎市高知県須崎市下分字三瀧ノ前甲５１９番１
標準地の範囲
東	70 m
西	105 m
南	55 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	須崎市中心部周辺の山麓部に所在する既成住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)須崎市中心部周辺に所在する住宅地域として、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。災害に対する警戒感等から近隣地域に対する需要の程度は低く、地価は当分の間、下落傾向で推移するものと思料する。 (2)近隣地域は農地の中に戸建住宅が見られる郊外の住宅地域で、地域要因等に変動は認められないが、浸水懸念等から地価は下落基調で推移するものと予測する。第８波と言われる新型コロナの感染動向に留意が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症による影響は限定的であるが、基幹産業の不振等による地域経済の低迷、自然災害に対する警戒感等により不動産需給は低調である。 (2)住宅地域においては、人口減や津波懸念等から土地需要は低調な状態が続いている。新型コロナの影響はほとんどみられない。
地域要因
(1)地域要因に特筆すべき変動は認められないものの、災害に対する警戒感等から不動産需要は縮小傾向が継続している。 (2)郊外の住宅地域で、地域要因に変動はないものの、浸水や土砂災害への懸念等から土地需要は低調で、地価下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)特に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＦＳ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	須崎市
地域	高知県須崎市下分字三瀧ノ前甲５１９番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,938 円／平米 6万5,915 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,439 円／平米 7万877 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,473 円／平米 7万4,296 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＦＳ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	須崎市
地域	高知県須崎市下分字三瀧ノ前甲５１９番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,655 円／平米 4万1,837 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,317 円／平米 5万3,944 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,178 円／平米 7万6,626 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	急傾斜地崩壊危険
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＦＳ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	須崎市
地域	高知県須崎市下分字三瀧ノ前甲５１９番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万313 円／平米 3万4,095 円／坪
推定価格 平米 坪	1万127 円／平米 3万3,480 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,355 円／平米 7万3,906 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地として
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	急傾斜地
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＦＳ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	須崎市
地域	高知県須崎市下分字三瀧ノ前甲５１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,555 円／平米 4万1,507 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,876 円／平米 5万2,486 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,279 円／平米 7万6,960 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	農道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情