路線価 (2023) 高知県四万十市古津賀字澤口2932-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 四万十市高知県四万十市古津賀字澤口２９３２番５外
価格時点	2023 年
駅名	古津賀駅 から 580m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	493万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	491万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円／坪 1平米 2万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四万十市内の戸建住宅地域一円であるが、市中心部東方郊外の古津賀地区について選好性が強い。需要者は市内在住の一次取得者で、市外からの流入も認められる。自然災害への懸念等により災害の影響が小さい丘陵地や具同地区内の住宅地に対して相対的に競争力劣後する事や周辺地域において新規分譲地の供給が増加している事から、当該地域に対する需要は微減傾向で推移。現在、需要の中心は、概ね、７．２～７．４万円／坪の水準と思料する。 (2) 同一需給圏は、四万十市の住宅地が存する圏域で、特に中心部外縁の古津賀地区との価格牽連性が強い。主たる需要者は四万十市内の居住者が中心となっている。近隣地域は区画整然とした住宅地域であるが、津波懸念を有するため高台地域等への需要シフトが見られるとともに、周辺において住宅供給が比較的多いため、需要はやや低位となっており、地価も下落基調が継続している。当該地域の中心価格帯は坪７万円強程度が中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から比較をして、購入する不動産を選択する者であり、市場における実際の取引事例を基に、適切に要因比較を行う取引事例比較法は手法の適合性が高い。試算の過程は適切で、実証的で、説得力ある比準価格が得られた。本件では賃貸用の建物の建築を想定することが現実的ではない事から収益価格は試算していない。以上より、一般的要因を考慮のうえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資物件として需要は見込めず、適切な純収益の把握等が困難であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。
交通
交通施設	古津賀駅東方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四万十市高知県四万十市古津賀字澤口２９３２番５外
標準地の範囲
東	25 m
西	85 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	戸建住宅が建ち並ぶ郊外の区画整然とした住宅地域
街路	基準方位北５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内には特段の変動はない。津波浸水懸念のある郊外部に立地する熟成度の進んだ住宅団地。新型コロナの影響は希薄化し、他の住宅団地等との競合、災害懸念等により、地価は軽微ながら下落傾向で推移すると予測。 (2)当該地域は郊外の既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染者数は増加傾向にあるが重症化との相関で新型コロナの影響は希薄化、住宅地市況は未だ総じて下落基調だが下落率は改善傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は希薄化しつつあり、経済情勢は持ち直しの動きも見られ、不動産市場は徐々に回復傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動認められない。津波災害警戒区内の地域であり、津波懸念のない地域との比較で劣後し、需要は減退、地価が下落傾向で推移。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、郊外の住宅地域として当該地域に係る需要は減退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＢＵ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	四万十市
地域	高知県四万十市古津賀字澤口２９３２番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,460 円／平米 7万4,253 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,966 円／平米 7万2,620 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,143 円／平米 7万3,205 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＢＵ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	四万十市
地域	高知県四万十市古津賀字澤口２９３２番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,336 円／平米 7万3,843 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,460 円／平米 7万947 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,078 円／平米 7万2,990 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＢＵ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	四万十市
地域	高知県四万十市古津賀字澤口２９３２番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,197 円／平米 10万3,137 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,236 円／平米 7万3,512 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＢＵ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	四万十市
地域	高知県四万十市古津賀字澤口２９３２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万245 円／平米 9万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	3万430 円／平米 10万602 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,674 円／平米 7万1,654 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情